第10章中国行土地使用制度.ppt

3 国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的； 4 在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业； 5 国有企业改造或改组为国有独资公司的； 6 对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以以作价入股方式向企业注入土地资产。 其中3、4、5项保留划拨用地方式的期限不超过五年。 特别注意解决的问题 国家、地方政府与企业间关系问题 有关企业隶属关系的问题 有关企业职工股的问题 不同处置方式间土地成本均衡 思考题 对比分析中国农村土地使用制度与城市土地使用制度的演变轨迹。 分析中国农村现行土地使用制度的构成与特征。 简述中国传统城市土地使用制度的特征与弊端。 简述当前我国城市土地使用制度的基本内容与改革目标。 比较国有企业改制中不同土地资产处置的方式的利弊。 * * * 土地使用权出让的年限 各类用途土地使用权出让的最高年限为： （1）居住用地 70年； （2）商业、旅游、娱乐用地 40年； （3）工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或其他用地 50年。 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订出让合同，调整出让金。 土地出让金必须按照出让合同的约定付款，如果出让合同约定的是一次性付清，拿地的开发商就需要一次性付清；如果出让合同约定的是分期付款，拿地的开发商就可以按照合同约定的条款分期付款。 不管是一次性付清还是分期付款，受让人都需要付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。 土地使用权租赁是国家将一定年限内的国有土地使用权让与土地使用者使用，并由土地使用者按年度向国家缴纳租金行为。 土地使用权作价出资或入股是国家一定年限内的国有土地使用权的出让金作价，作为国家的投资计作国家股份进行利益分成。 总之，国家通过出让、租赁、作价出资或入股等方式，垄断土地一级市场，宏观调控城市增量土地的供给。 土地使用权转让 指土地使用者将土地使用权再转移的行为 方 式 交换 赠与 出售 继承 交换是交换双方约定互相转移土地使用权或一方转移土地使用权，另一方转移金钱以外的标的物而订立的合同行为。 赠与是赠与人自愿把自己的土地使用权无偿的转移给受赠人，受赠人表示接受而达成的协议的行为。 土地使用权转让的特征 权利、义务随之转移； 房地不可分离的原则； 有条件转让：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让； 如以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资总额的25％以上的，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 使用期限：为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 转让价格 :市县人民政府对价格的控制 —— 优先购买和抑制措施 案例分析：原告王小刚与被告石家庄远大公司于2012年11月22日签订了《土地使用权转让协议》一份，被告将其土地使用权（该宗地系划拨用地，当时正处于市中级人民法院查封中）以2450万元的价款全部转让给原告，并约定原告方预付定金500万元人民币进入被告方账户之日为协议生效日。协议签订后，原告于当日下午将定金500万元交付给被告。被告收款后，出具了收款收据，收款收据载明“收到原告交付土地使用权转让定金人民币500万元”。2013年2月26日，经石家市中级人民法院判决、长安区国土资源局协助执行，被告使用的国有土地1879平方米在长安区土地市场交易中心公开拍卖。同年3月16日，被告以电话方式与原告进行了络，原告没有参加竞拍。3月30日，长安区土地市场交易中心与第三人张春桥签订了《土地成交确认书》，张春桥依约支付了该土地的全部成交款。2013年4月9日原告王小刚以被告违约为由，请求法院判令被告履行合同，并承担违约责任（即向原告双倍返还定金1000万元整）。 （1）法院是否应该支持原告要求被告履行合同的请求？请详述理由。 不应该支持，因为原告和被告签订的合同是无效的。 二者签订的合同无效的理由有：1）被告的土地使用权是划拨得来的，划拨土地使用权在未与国土资源管理部门签订出让合同和补交出让金的情况下不得转让；2）被告的土地使用权处于查封状态，查封中的土地使用不得转让。 （2）法院是否应该支持原告要求双倍返还定金请求？为什么？ 不应该支持，因为合同无效，合同的约