商业地产营销策划 重庆某项目营销策划建议书.docVIP

重庆某项目营销策划建议书 一、区域房地产状况概述 经过近十年的快速发展，渝北区房地产市场逐步形成了新牌坊、五黄路、松树桥、加州、两路等五大板块。本项目所在的新牌坊板块是以龙湖花园、锦绣山庄为中心,众多中档楼盘相围绕的中高档体现高尚居家品味的住宅区域。该片区锦绣山庄、龙湖·香樟林、旭日·凤凰城三家楼盘由于综合品质较高,其目标客户群定位为高层收入消费群体，经过有效的项目运作，取得了较好的开发业绩，并因此而建立起了新牌坊片区重庆第一住宅品牌的形象。由于这些一线楼盘所形成的品牌效应不断得到延伸，使得越来越多的开发商将目光瞄向新牌坊板块，片区房地产市场得到进一步繁荣，市场竞争也越来越激烈。 在本项目周边，已涌现出加新花园、碧云花园、北城绿景、龙珠花园等楼盘，这些楼盘面向收入较高的中等收入人群,在价格上相比新牌坊片区一线楼盘形成了一定的优势。 二、项目周边状况 ####项目地处北部新城开发热点新牌坊区域，紧靠210国道,与著名的龙湖花园小区为邻，市气象局、重庆市人事局、武警重庆警卫局、市检察院培训中心和正在建设的新华社大楼、市高检院第一分院业务办公大楼、市委龙山小区等政府机关、职能机构分布在周围，人员的层次和素质较高。 近年来，随着龙湖的快速扩张以及众多开发企业的不断涌入，新牌坊片区的房地产开发水平有了较大的提升。区域的交通状况、生活配套、文化教育、娱乐休闲、餐饮档次等配套设施方面在开发企业和政府的共同努力下也取得了长足的发展，该区域的发展前景是可观的。 三、市场竞争态势分析 新牌坊一带以龙湖花园、锦绣山庄、旭日·凤凰城为主的一线开发项目，凭借发展商自身的综合实力，充分利用市场品牌效应和项目规模优势抢夺高端目标市场并在激烈的市场竞争中取得了不俗的业绩。根据渝复丽园的市场定位，其主要的竞争对手是分置在项目周围的“北城绿景”“碧云花园”“龙珠花园”等正在发售的小区和即将开盘发售的“加新·时代印象”“江龙大厦”等面对中端消费群体的住宅项目。 “####”和以上的竞争对手无论是在项目的体量、小区的规划、以及楼盘的综合品质和配套设施都较为接近和相似，所以谁能在同质化的市场竞争中找到适合项目自身的营销手段是实现开发目标的关键所在。 四、新牌坊片区配套设施概述 1、政府机关、机构 市委市府住宅区、重庆检查院第一分院、四川省驻渝办、新华社重庆分社、建委、防汛指挥中心，北部新区高新园管理处等。 2、金融机构 中国工商银行、中国农业银行、上海浦东发展银行、交通银行等。 3、学校教育机构 龙湖巴蜀中学、龙湖巴蜀小学、新牌坊小学和幼儿园、北城绿景小学和幼儿园、耀中国际学校、耀华国际学校。 4、医疗设施 和平医院（待建），小区门诊，保健诊疗室 5、商业配套设施 正典名车展览中心，龙湖花园农贸市场，社区便民超市，加州农贸市场。 6、餐饮 龙湖美食一条街（七十二行古镇瓦罐酒楼、深圳海皇蛇庄、谭鱼头、龙湖鸭肠王、盘中餐酒楼、小天鹅龙湖店、瓦缸寨煨汤馆、佳香味兔头王、穆柯寨茶吧、丹堤蛋糕等）。 7、娱乐设施 多为小区自有配套，如休闲会所、健身场所、乒乓球室、棋牌室、台球室、加州保龄球馆、龙湖香樟林高尔夫球场等。 8、大交通 新西路、新松路、210国道、319国道、经开大道、江北国际机场,轻轨三号线、轻轨五号线(规划中)等。 9、公交线路 465路：龙湖花园——观音桥——解放碑 133路：龙湖花园——松树桥——沙坪坝 125路：人和——新牌坊——南坪二小区 606路：人和新牌坊——火车站——袁家岗 608路：两路——新牌坊——观音桥——解放碑 五、竞争对手情况分析 （一）在建竞争对手项目 1、北城绿景 总建筑面积54760平方米，由A、B、C、D四幢小高层建筑围合而成，全封闭式管理。小区内环境较好，植有草坪，设有网球场、游泳池，休息场所、儿童游戏场、水景等。 北城绿景由重庆康德房地产开发有限公司及重庆威臣物业发展有限公司联合开发，项目位于新牌坊。邻近龙湖花园、市气象局、市人事局、武警警卫局、市高检院培训中心、新牌坊小学、幼儿园等环列周边。户型从一室一厅到跃层。 套内面积起价2200／平方米，（建面1800／平方米，均价建面1900／平方米）。 户型 建筑面积(㎡) 户型 建筑面积(㎡) 2×2×2 91.66 3?? 123.75 2?? 93.8566 2?? 89.29 3?? 892.34 2??.3 86.56 2?? 83.00 2?? 87.75 2?? 85.95 3??