伟业湖北武汉咸宁通城项目提案166p教材课程.ppt

商业打造建议 商业街区提供娱乐休闲，餐饮、时尚购物，同时提供分散、聚合人流的导向作用 水岸风景线 引流线 第二功能区-特色餐饮商业街 将隽水河水系引流到第二功能区， 形成自然活水系景观，增加商业街的品质感。 为营造出休闲、自由、时尚、情景的水岸商业街区，做到即使不消费也值得逛逛坐坐的公共休闲空间，吸引更多人流，停住更多人流，集聚人群，保证商业氛围，产品的升级提升尤为重要。 露天 走廊 绿化 店招 外形 景观 标识 水岸街区打造 风格 现代风格，简约时尚 商业打造建议 商业打造建议 景观规划：商业街区营造首个生态商业概念，让消费者置身其中是一种享受，产生再来的欲望。 利用商铺顶部开辟少量绿化空间，局部增加三层商业，增加商业面积 并提升消费乐趣 商铺门口的绿化 个性外立面 露天茶座 走廊装饰 室经营空间 个性椅子 文化雕塑 商业打造建议 风格：现代、时尚 情景体验 商业打造建议 商业打造建议 方向 条件 项目条件与契合度分析 以购物、餐饮、娱乐等为驱动元素 休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能 具有商脉特征 以商业街，商铺为主的商业形态 符合销售目标 10-20 家品牌主力店带动适当规模 区域性商圈 区域商业功能描述： 多功能都市生活体验中心 招 商 七 大 法 宝 一、招商先行、销售跟进 通过品牌商家的引入,促进项目销售的顺利进行； 在招商过程中，重点注意吸引部分经营商户购铺经营，从而为项目的销售加力。 二、大户先行、散户跟进 尽早进行主力商家的招商工作，可以在后期的商户选择中扩大范围； 大型超市的入驻，常常能带动整个购物中心与商超的顺利招商与管理。 核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。 同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。 异业互补的目的就是要充分尊重顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。 三、同业差异、异业互补 因为商业物业经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个商业中心做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为”先做人气，再做生意”的原则。 四、立足长远，放水养鱼 形象先行，造市先造势。通过势的建立，建立项目“新通城商业龙头”的地位与气势，塑造差异化的大牌市场形象，充分减灭商户讨价还价的底力。 “抢市”必将以降低门槛、牺牲收益为代价，只有通过“势”的建立，才能达到“建市”的目的，以规避与现有市场的同质化竞争和低租金价格的竞争。通过品牌化、专业化、精细化、规模化的打造，一举超越通城现有市场。 五、形象先行，造势优先 这是招商比较常用的策略之一。将一些具有 市场知名度和号召力的品牌商家 进行邀请并进行一对一的洽谈，加强前期双方的了解和沟通，为下一步与商家进入实质性合作奠定基础。 六、主动出击，重点突破 前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解掌握、收集重点目标客户信息加以资料整理，在后期根据实际情况再做阶段性调整，无论是何种租赁模式和招商模式皆然。 在招商阶段中，可通过对不同时段的招商政策进行阶段性调整，加大市场张力，制造商户紧张，促使其早日承租。 保留部分好位置暂不推出，以备其他外地品牌或者谈判周期较长的好品牌进入，同时有利于解决不可预见的调整和纠纷。同时，对同一品类的不同商家进驻进行一定的数量及质量控制，营造健康的竞争环境。 七、因时利导、控制有序 1．先主力，后散户。 首先，重点引入品牌龙头商户，给予优惠条件，再借其品牌优势及号召力，带动散户进场。 2．先收紧，后放松。 前期设置各类招商条件及门槛，严格挑选吸纳商户。后期视招商情况，再适度降低门槛，放松各级散户，力求“满场开业”效果。 3．先免租，后收租。 本案区位商业氛围极度稀缺，招商难度较大，所以要先免租招商，力求顺利开业，旺场后再收租。 4．评资质，分等级。 对于有意向进场的客户，按标准进行资质评定，分为不同等级，再根据等级高低，制定不同的优惠政策。 招商策略控制 为保证项目的招商运营，必须理清投资者、开发商、商业管理公司及经营商户之间的协作关系，相关协作关系说明如下： （1）《商品房买卖契约》协议方：隽达置业（甲方）；投资者（乙方）； （2）签订《商铺买卖契约》的同时，附签相关协议： 返租商铺——《委托经营协议书》（甲方：投资者；乙方：商管公司） 自营商铺——《委托管理协议书》（甲方：投资者；乙方：商管公司；丙方：物管公司）