【公寓经营筹备】2007年上海酒店式公寓市场专题研究报告87页-8M.ppt

户型设计 设计概述； 设计流程； 户型比例与楼层安排； 规划设计要则； 规划设计 * 户型设计概述 户型的经济分类： 安置、实用、舒适、豪华； 设计难点剖析： 专家与用户的分歧； 专家与专家的分歧； 规划设计 * 户型设计流程 进行市场调查； 掌握户型需求； 确定户型大小； 进行功能分区； 进行户型布局； 确定户型构成； 住宅空间配置； 规划设计 * 户型比例与楼层安排 户型不宜过杂； 以目标业主群细分确定户型构成比例； 楼层类型： 低层住宅、多层住宅、高层住宅； 规划设计 * 配套设施 配套功能：居家、消闲、感观、投资； 配套功能的误区； 配套功能也需要创新； 配套设施的科技含量与智能化； 规划设计 * 建设智能小区的七点忠告 智能小区不同于智能大厦； 要结合本地文化背景； 开发商要从实际出发； 无需过分求得技术上的领先； 要采用技术手段减少人力资源； 关键在于软配套； 智能小区建设是一种探索； 规划设计 * 房地产市场调查 市场调查是了解消费者行为的根本途径，是把握房地产市场供求的根本方法，是分析市场、捕捉市场机会的重要手段。 市场调查是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、规划设计、销售策划的前提和基础。 市场定位 * 前期市场调查 市调内容：宏观环境（政治经济形势分析）、 中观环境（城市规划及房地产市场供求）、 微观环境（竞争楼盘及消费者需求分析） 市调步骤：准备阶段（确定目的、拟定计划）、 实施阶段（设计问卷、实地调查）、 分析阶段（整理资料、撰写报告） 市调方法：问卷、踩盘、房展； 问卷调查：问卷设计技巧； 科学合理使用市调分析； 市场定位 * 住房与需求市场调查问卷 调查说明： 个人情况： 住房现状： 住房需求： 竞争楼盘及竞争对手情况调查（见表，P61 ） 市场定位 * 购房者心理与行为分析 购房需要、需求及动机分析； 文化、家庭与购房者心理； 购房者个性特征； 购房者行为模式； 市场定位 * 社会文化与消费行为 观念引导浪费； 中国与美国的差异： 按揭买房小故事； 北京与上海的差异： 北京：厚重、大气、传统 上海：精细、实用、国际化 市场定位 * 购房决策原则 整体属性最佳原则；非报酬决策原则；综合权衡原则； 例： P100 市场定位 物业 出行时间 价格 建筑质量 物业管理 A B C D 25 40 40 60 5200 4500 4500 4000 74 73 70 65 100 70 90 80 * 开发项目市场定位 定位思路：房地产定位不是对楼盘本身作实质性改变，而是市场发现；好的定位能够产生竞争优势，但其本身不是竞争优势。 定位准则：受众导向、差别化、个性化； 定位流程：制定目标、分析用户心理、选择目标市场、明确竞争优势（质、量、价）、 寻找最佳切入点； 市场定位 * 定位案例： １、深圳宝安电子城：从商业烂尾楼到商业奇迹（Ｐ１２６） ２、广州ＸＸ公司房地产项目市场研究