11土地使用权划拨(房地产开发知识课程).pptVIP

导入 提问：房地产开发项目用地用什么方式取得？哪种最经济？ 在改革开放之前，我国城市土地分散利用均是通过划拨方式进行的。 随着市场经济体制的逐步建立和完善，出让方式已成为目前取得国有土地使用权的主要方式。但由于旧体制下形成的划拨土地仍然由原产权单位继续使用，加上目前有关法律规定的国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，仍可以以划拨方式取得。 由此便形成土地使用权安排的双轨制，即出让土地使用权和划拨土地使用权同时存在。 一、土地使用权划拨的概念 土地使用权划拨是指经法定机关依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将某幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 房地产开发项目用地一般不能通过土地使用权划拨取得。 划拨土地使用权有以下含义 (1)划拨分为缴纳拆迁安置补偿费和无偿取得两种 (2)划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得转让、出租、抵押；且国家可以依法收回。 （3）取得划拨土地使用权，须经县级以上人民政府批准。 二、土地使用权划拨的适用范围 下列建设用地可通过划拨取得土地使用权： （1）国家机关用地和军事用地 （2）城市基础设施和公益事业用地 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （4）法律、行政法规规定的其他用地 三、划拨土地转让、抵押、出租的限制 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。? 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。 案例 国有企业甲（他使用的土地是国有划拨土地）与乙公司素有经济往来，甲累计拖欠乙货款人民币400万元。2002年8月双方签订了《还款协议》，约定甲于2003年1月之前还清乙全部欠款，同时约定将产权属于甲的三栋宿舍楼抵押给乙，作为履行还款协议的担保。协议签订后，双方到房地产登记部门办理了抵押登记。至2003年2月，由于甲未能按《还款协议》履行还款义务，乙遂起诉至法院，要求将抵押物作价人民币400万元抵偿拖欠的贷款。 请问：乙的要求是否符合有关的规定？ 土地使用权出让与土地使用权划拨的对比 区别：有没有适用范围限制 区别：要不要出让金 区别：有没有使用期限 相同之处：都要拆迁安置补偿 相同之处：都是国有土地使用权设定的方式之一 土地 设定土地所有权 设定土地使用权 国家所有土地 集体所有土地 国家所有出让使用土地 国家所有划拨使用土地 集体所有农户承包使用土地 集体所有乡镇企业使用土地 思考题： 我国的土地制度对房地产开发经营行业、企业、从业人员的影响。