[建筑]2012年国家房产政策.docVIP

楼市调控与房产开发 前言 “严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”温家宝总理在所作的政府工作报告中，用短短40个字展示了政府加强房地产调控的决心2012年国家应该会仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。 由于货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。一是限购、限贷政策不仅会毫不动摇地执行，而且还会进一步深化和加强。因为中央的房地产调控目标已经非常明确，就是要促进房价合理回归，说白了就是要让房价出现较大的跌幅。欲达促进房价合理回归之功，必须要尽最大努力打击投机、抑制投资、引导需求。而限购、限贷政策是实践证明了的打击投机、抑制投资的有力政策，唯有不折不扣地执行，甚至继续深化和加强限购、限贷政策，才能确保房价合理回归。 二是保障房建设与管理将制度化规范化。政府工作报告指出，继续推进保障性安居工程建设，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。充分表明中央高度保障房的建设、分配及退出机制。我们可以看出，中央或将进一步强化地方政府保障房建设责任，将当地保障房建设情况纳入地方政府考核体系，或将尽快研究出台《保障房建设与管理暂行规定》。 三是将出台政策鼓励开发商建设中低价位商品房。政府工作报告提出要采取有效措施增加普通商品房供给，这是近年来中央多次提及的核心调控思路，因为唯有如此，才能在更大程度上满足民众普遍的购房需求，才能在更大程度上保障民生。那么，如何才能有效增加普通商品房供给呢？笔者以为需充分调动开发商建设普通商品房的积极性。而欲达此功，需在减少开发商拿地成本方面多做努力。笔者以为，在目前房地产调控处极端关键时期，中央不会出台过多的鼓励政策，因为，一旦鼓励过度，将对房地产调控不利。故此，两会后，中央或将推广北京的限地价、竞房价的土地供应模式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。 四是房产税将尽快在全国开征。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。结合“促进房价合理回归”的调控目标，我们可以看出，中央必将在投资比重较大的城市开征房产税。 为了防止楼市出现崩盘或报复式反弹，国家在政策上肯定会选择较为稳妥的方式。住建部长姜伟新不久前就表示“楼市调控不会再出新招，但也绝对不会放松”，也就是说未来一段时间楼市政策都将保持现状，这种情况下，房价将会相应的出现连续性缓慢降价，这也是国家乐于看到的结果。调控楼市肯定会影响到近期经济发展，但对于我国经济的长远发展来说是有利的，从国家最新制定的经济增长目标7.5%来看，国家是做好了经济增速变缓的准备的，但7.5%的目标也不算太低，也就说明未来的政策是不会对楼市再下猛药的。 今年的政策跟去年比起来，对于刚需购房者的鼓励政策明显多了起来，房贷利率回归基准、保证首套房购买者的贷款需求等都是在刺激刚需入市。由于限购政策的存在，很大一部分购房者都被排除在购房资格之外，所以刚需购房者就成为楼市发展的救命稻草，如何打动刚需成为政府和开发商共同研究的话题。楼市政策保持稳定，购房优惠的增加，这些客观条件的存在，使得今后一段时间将成为刚需出手的不错机会。 房产税等一些新的政策正在研究实施，但楼市调控成功的关键不在于出台新政，而在于把已有的政策坚持好，杜绝各种变相松动，保证政策的稳定性和连续性， 知朝令夕改是注定要失败的。 三、未来楼市 从市场表现来看，201年的调控预期已经实现，各地房价已经停止上涨，各地投机现象明显减少，一线城市已经基本不存在投机。而从目前的促进房价合理回归的调控目标来看，离实现调控预期还有相当长的一段路要走。从目前市场数据看，一线城市房价已经普遍下跌，部分区域已经出现较大的跌幅，二、三线城市房价也开始下滑，可以说，中国房价已经无可争议地步入了下行通道。 而从开发商面临的境况来看开发商大幅降价是必然选择：一是中央坚定的调控政策，尤其是促进房价合理回归的明确信号；二是地方政府已经绝无救市可能，令开发商的幻想彻底破灭；三是开发商的资金日渐紧张却又缺少融资渠道；四是市场已经缺少投资支撑，而消费需求有持续观望。 故此，未来楼市发展的趋势将表现为： 一是房价持续下跌，在持续调控影响下，房价将至少在两到三年内保持下跌态势；二是成交略有回升，房价下跌过程中必将刺激不同人群的购买需求，这样也将令成交量出现回升；三是房地产业洗牌加剧，未来几年，房企项目转让、转型将是主旋律；四是房地产市场格局面临重新定位，中国房地产市场将告别商品房时代，将会出现以保障房为主、中低商品房为次、高端商品房为辅