万科地产项目-万科城 城市定义教学教材.pptVIP

新贵阶层界定 新贵阶层的典型特征 他们已经习惯了成为生活与事业的中心，习惯被簇拥，习惯居中的生活，并形成与普通富贵不同的生活观与价值观 他们是社会中的翘楚，处于事业与生活的颠峰，具备强大的经济势力，强调高品位 他们想占有一座宫殿，但却更钟情于宫殿的历史 不只社区好，还要区域牛，不但住的有气质，还要住的有气势 他们希望自己以“贵”的名义存在 是单纯的富有、不是价值的称谓、更不是昂贵的形容， 是显赫、是名望、是气质、是血统…… 简而言之，是尊贵 07，万科城卖什么？ 07上市产品 1.3——（高层）供269套，预售210套；130㎡、150㎡； 均价4600元，总价60万、70万 2.1——（折板）供70套，预售49套；100㎡、150㎡； 均价5000元，总价50万、75万 2.1——（高层）供372套，预售149套；130㎡、160㎡； 均价5000元，总价65万、80万 小结： 07产品形态：高层、折板 07主力面积区间：130㎡——160㎡ 07产品总房款区间：60万——80万 ．．．．．． 在答案揭晓前，首先，让我们回顾万科城的2006 07，我们把房子卖给谁？ 06，我们在卖什么？ S112、S113、RS、洋房 S113——新锐 年龄为30—40之间的青年为主；工作区域集中在和平；通常是三口之家；子女在上幼儿园或小学；处于事业的发展阶段，并小有成就；购买动机为改善居住环境；家庭月收入普遍在10000/左右；拥有经济型或公家配车的占6成；从事行业为公务员、教师、银行、个体、医生，但大多数在外资、外企工作；教育程度一般为本科。 RS——富有阶层 年龄层较宽，一般以和平区中心中年夫妇为主要客户；通常是三口之家；子女上中学或大学；处于事业的稳定期，且获较大成就，具备坚实的经济基础；购买动机为改善居住环境，炫耀社会地位；家庭月收入为10000/左右，普遍拥有中档型私家车或公家配车；从事行业为保险公司、贸易商业、个体、外企、咨询公司、证券。 洋房——富贵阶层 年龄结构为30—45之间，包含事业有成的中年、准备结婚/生育的富贵丁克；但3口之家居多；家庭月收入为15万—40万；工作区域分布和平、沈河、浑南新区、皇姑、铁西；工作性质为私营业主、企事业单位中高管理层、公务员、设计院、高等院校中高管理层、媒体、房地产相关行业；集中于2—3次置业；购买动机为改善居住环境，寻找最后的居所，受品牌及物业感召；绝大多数关注或熟知长白区域发展。 结语 06，产品形态的多样性决定了客户属性各有不同，区隔相对清晰，同时绝大多数的购买动机根本是为改善居住环境。 那么，06， 到底为我们带来何种启示？ 经济基础决定上层建筑 从产品形态上讲，06与07的产品类型完全不同，那么，当无法从产品层面进行衡量时，06的购买动机与购买能力理所当然的成为我们值得借鉴的重要依据 如果绝大多数的购买动机是为改善居住环境的话，那么，总房款便可以用来考量一个人的购买能力，这样，或许对我们07的客户群体的寻找有所帮助 参照06，探求07 总价（万元） 产品 户型（平方米） 建筑形态 位置 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 30 S112 3.1 81 50 典式小高 高层 临街 临街 40 S112\S113\RS 95\90\90 典式\典式\板式小高 临街＼临街＼园区内 50 2.1\3.1 100\60 板式小高\高层 景观轴/园区内 60 RS 1.3\2.1(65万) 130 130 板式小高 高层\高层 园区内 临街/景观轴 70 1.3\2.1(75万) 150 高层\板式小高 临街/景观轴 80 洋房 2.1 132 160 洋房 高层 110 洋房 182 洋房 发现 从购买能力上讲 1.3期主力群体的购买能力与购买RS的主力群体相接近； 2.1期主力群体的购买能力与购买洋房的主力群体相接近； 但这并不意味着07的主力客户群就是他们，他们的共同点只是相同的购买能力，而产品形态的迥异，决定了他们必然不是同一类人 买得起，并不意味