74-Z03-02 设备外包监控管理办法.docVIP

深圳市万科物业管理有限公司作业指导文件 编号 VKWY7.4-Z03-02 名称 设备外包监控办法 版本 C/0 第1页共3页 编制 钟家明 更改 李寅峰 审核 张跃敏 批准 张跃敏 生效期 2005年2月1日 1.目的 规范对设备外包的监控，确保设备的正常运行。 2.范围 适用于设备外包部门及对电梯供方的监控。 3.职责 部门/岗位 工作内容 品质管理部 负责每年对分承包方的设备保养维修质量进行一次全面检查； 负责对房屋本体等公共设施的新/改建（造）工程进行指导。 运营管理组 组织对分管片区内各管理处的设备维护情况进行半年检查。 管理处负责人或授权人 负责每月组织对分承包方的设备保养维修质量进行一次全面检查。 管理处维修负责人 不定期的对外包的设备保养状况进行检查。 4.方法和过程控制 4.1对设备维护部接管的监控 4.1.1参加设备维护的专业人员，必须持有国家规定的相关上岗证。 4.1.2管理处在设备外包合同到期前一个月，对外包保养情况进行评估，决定是否续签合同。 4.1.3设备维护部每年12月10日前，按照设备保养的要求向管理处提供机电设备年度检修计划，管理处把本部门其他机电设备加入审核以后，统一报片区运营组审批，品质管理部备案，管理处和设备维护部均需要保存审批的《机电设备年度检修计划》。 4.1.4设备维护部应结合接管部门的建议，在每月28日前向管理处提供下月设备维护的《工作计划安排表》，在每月5日以前向部门知会上月工作计划完成情况。 4.1.5设备维护部应在接管后一各月内编制接管部门设备维护责任人一览表，注明设备责任人及联系电话，设备责任人即是夜间紧急情况联系人，以邮件形式发送接管部门。责任人变化时，需要在人员变化2天内知会相关部门。 4.1.6每月由管理处负责人与设备维护部主管一起对外包设备保养维修效果进行检查，检查结果记录在《设备设施外包检查表》内，检查分数90分为合格，低于90分的，每低1分扣除当月保养费100元。 4.1.7管理处每季度对设备外包进行一次评估，评估内容填写在《 工作评估报告》内，评估中提出的问题点，设备维护部需要填写纠正措施，限期整改。 4.1.8管理处每月按时填写设备维护部提供的《客户服务情况记录表》，反馈本月在设备维护方面的意见和建议，没有意见和建议的部门，可以不用填写。 深圳市万科物业管理有限公司作业指导文件 编号 VKWY7.4-Z03-02 名称 设备外包监控办法 版本 C/0 第2页共3页 编制 钟家明 更改 李寅峰 审核 张跃敏 批准 张跃敏 生效期 2005年2月1日 4.1.9设备维护部需要停水、停电进行设备维护保养时，需要按照公司要求提前书面知会管理处，对突发性的停水、停电，设备责任人需要在半小时内赶到现场，并采取应急处理，同时查明原因。 4.1.10管理处维修负责人每季度必须参加一次设备维护部组织的工作沟通会，以使双方保持良好的信息沟通。 4.1.11出现设备类突发事件时，现场管理处技术员有义务立即进行预处理，控制事态扩大并及时知会设备维护部设备责任人到现场进行处理 4.1.12管理处对设备维护部现场工作人员有监督权利，对违反操作规程或不文明施工现象有权制止，并要求整改，同时知会设备维护部负责人。 4.2电梯外包的监控 4.2.1对电梯管理的基本要求 管理处应保存电梯公司有效资质证书的复印件，电梯公司派往管理处保养的专业技术人员应持有效的操作证。 电梯公司在合同签订以后，需要向管理处提供电梯年度保养计划，要求电梯公司每台电梯每月应进行至少两次的全面保养，每台电梯每次保养时间至少在60分钟以上，保养前应提前知会管理处。 管理处或设备维护部每月对该部门的电梯保养效果进行评估，填写《电梯供方月度服务效果评估表》，同时把结果知会电梯公司，并要求对方及时整改。 管理处或设备维护部每季度应组织电梯公司质检部抽查电梯保养质量，每个部门抽查20%，但不能少于2台，抽查结果填写在《电梯保养质量检查表》内。 每个电梯机房应悬挂《设备/设施保养维修记录表》。 4.2.2 检查工作 电梯技术员应每天巡检电梯运行情况，每台电梯巡检周期最长为一周。 每周检查轿厢门光控感应器、安全触板开关是否灵活，听接触器衔铁动作时声音是否异常、变频器（或大功率模块）里冷却风机工作是否正常，扶梯踏板、扶梯梯级与裙板的距离是否正常。 每周检查控制柜元件、电子板工作是否正常，温度是否正常、有无异味、异音。 每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整；重点检查厅、轿门门锁电气和机械部分、轿厢门刀与厅门踏板距离是否在5-10mm之间，检查门导轨中有无污物。 每月检查电磁制动器的间隙是否在0.5-0.7MM之间、制动器铁芯手动检查是否灵活、选层器、限速器接线端、接线和各有关控制点情况及门机