开发方案与投资估算报告.docVIP

目 录 开发方案设想 一、开发顺序及开发面积 1、开发顺序 2、每期开发面积 二、首期开发节点 第二章 项目投资估算 一、项目总投资 （一）开发成本方面 （二）开发费用 （三）总成本费用汇总及分摊表 二、项目销售收入 1、销售均价认定 2、销售价格增幅确定 3、年销售量预算 4、销售收入估算 三、项目收益 1、项目税费及其附加 2、项目毛利润 3、项目投资利润率 4、财务指标评价 第一章 开发方案设想 一、开发顺序及开发面积 1、开发顺序 B C A D 如图考虑到先销售抗性较大地块的产品和销售通路等因素，建议开发顺序为A、B、D、C地块。 2、每期开发面积 序号 地块 总建筑面积（㎡） 物业形态 多层 小高层 洋房 商业 地下室 公建 1 A 100000 56881 25819 10000 4000 2152 3300 2 B 100000 48701 40000 10699 3333 600 3 D 106997 92017.3 10000 4479.87 500 4 C 100000 45400 40000 10000 4000 3333 600 5 汇总 406997 242999.3 105819 40699 12479.87 8818 5000 二、首期开发节点 预计项目大概2007年10月1日奠基，具体开发节点如下： 序号 内容 所需时间 时间节点 1 总规方案设计 45天 07.5.1-07.6.15 2 方案报批 15天 07.6.16-07.6.30 3 方案扩初 45天 07.7.1-07.8.15 4 施工图设计 45天 07.8.16-07.9.30 5 三通一平 30天 07.10.1-07.10.31 6 基础施工 15天 07.11.1-07.11.15 7 主体工程 15天/层、屋面工程25天 多层主体封顶08.3.15；小高层主体封顶08.6.15；洋房封顶08.2.15 8 内外粉饰.落架.综合管网 60天 多层主体封顶08.5.15；小高层主体封顶08.8.15；洋房封顶08.4.15 9 路网.绿化.景观.亮化 50天 08.8.15-08.10.5 10 一期交房 30天 08.11.5 [开盘时间说明]：多层和花园洋房在主体施工到3层时可申请拿预售许可证，根据时间安排在08年1月中旬可拿到预售证，预计08年1月底-2月中旬开盘。 第二章 项目投资估算 一、项目总投资 （一）开发成本方面： 1、土地出让金：16788.2万元 2、前期工程费用： 包括可行性研究及考察费、水文地质勘探费、专业团队聘请费、规划设计费、景观设计费、三通一平费、售楼部设计装修、样板景观段、临建和前期准备工作等费用；约合：76元/㎡。合计：76元/㎡×407000㎡ 约为3094万元。 3、建安工程费： 建安工程费（含土方调整、桩基础处理、主体施工和设备安装以及室内和外饰工程） （1）多层：约550元/㎡，550元/㎡×242999.3㎡，合计13365万元。 （2）小高层：约1000元/㎡，1000元/㎡×105819㎡，合计10582万元。 （3）花园洋房：约800元/㎡，800元/㎡×40699㎡，合计3256万元。 （4）地下室：约1100元/㎡，2000元/㎡×8818㎡，合计1764万元。 （5）商业：约800元/㎡，800元/㎡×12479.87㎡，合计1000万元。 总合计：29967万元。 4、基础设施和公建配套费： 包括小区地下管网建设、管道井、电缆线、管理费及道路、绿化、园林景观和其他；约合：30元/㎡。合计：30元/㎡×407000㎡ 约1221万元。 5、开发期间规费：约60元/㎡，60元/㎡×407000㎡，合计2442万元。 6、不可预计费：按建安费用的3%计算，最低约需要873万。 7、开发成本合计：约计：54386万元。 （二）开发费用： 1、管理费用：按建安费用的3%计算，约合873万元。 2、销售费用：市场推广费用：总销×2%；销售代理费用：总销×1.5% 约合：80元/㎡ 总计：3256万元。 3、财务费用：本项目需向银行融资，所产生的费用预计为60元/㎡，则财务费用约为：2442万元。 开发成本合计：约为6571万元。 （三）总成本费用汇总及分摊表： 总成本费用约为……万元，各物业单位成本计算如下表： 序号 成本项目 总额 （万元） 物业形态（元/㎡） 多层 小高层 花园洋房 地下室 商业 一 开发成本 54386 1013 1226 1401 2188 1263 1 土地出让金 16788。2 27