房屋地产企业税务风险及税务规划内控管理2.doc

房地产企业税务风险及税务规划内控管理 孙炜 青岛大学经济学院副教授 第一部分 企业目标与税务内控 贵公司的企业目标？ *什么是风险？ *什么是税务风险？ *那些因素形成税务风险？ *如何有效掌控防范税务风险 *企业目标与税务成本关系？ *税务成本与内控管理关系？ *贵公司税务工作目前是哪个部门负责？ *您认为税务规划（税收筹划、纳税筹划）和税务风险控制的工作应哪个部门负责？ 您心中税务管理工作的愿景是什么？ 税务规划操作方式： *设计建立具有税务规划功能的公司架构（关联方交易和全流程税务内控制度） *税收政策在日常业务环节运用及操作（核算、申报表、业务运作、合同签订等）*非常规业务的操作 第二部分 某房地产企业内控管理 一、职责划分 *董事会—制定、实施、完善 *总经理—落实、推进、检查 *各职能部门—负责制定、完善、实施本专业系统的风险管理和控制制度 二、房地产内控制度包括内容： *1、环境控制（授权管理和人力资源管理） *2、业务控制（工程管理类：包括设计工程管理、目标成本管理、过程控制制度；项目发展类：包括项目发展制度、投标和竞拍管理办法、项目跟踪管理制度；集团办公类：包括投诉处理制度、文件管理程序）*3、会计系统控制（会计核算控制、财务管理控制，包括预算管理、资产项目管理、负债权益项目管理、税务管理） *4、电子信息系统控制 *5、信息传递控制 *6、内部审计控制 第三部分 税务内控管理机构 *设立税务管理部门或岗位，工作职责为： *1、制定和完善税务管理制度和其他涉税规章制度，控制税务风险 *2、建立调整具有税务规划功能的公司架构 *3、参与企业战略规划和重大经营决策的税务影响分析，提供税务规划方案 *4、组织实施企业税务风险的识别、评估、监测 *5、协助财务部门的有关税务工作 *6、向企业其他部门提供税务咨询 第四部分 建立税务风险和税务成本的评估体系 *税务风险的评估 建立内部评估体系：见附件 关注外部评估体系：税务纳税评估 *税务成本的评估 参考房地产纳税评估指标，建立企业税务成本评估体系，做横向和纵向的比较分析 第五部分 项目开发全流程税务内控制度的建立 集团整体管理 *1、集团公司年度经营计划中，需要有税收计划和指标 *2、项目公司和各部门年度计划中，需要有税收计划和指标 *3、年终考核指标体系中，需要设置相应的税务指标和考核点 *4、集团公司在编制全面预算时，需要各项目公司及涉税业务部门，在报预算时必须报有关纳税预算 *5、在年度培训计划中加入有关税务培训内容，分别针对税务财务人员和相关业务人员 *6、税务人员参与拟定员工薪酬体系 *7、需要在合同谈判和合同会审环节，税务人员参与并发表意见 *8、参与集团或项目公司重要经营决策 项目论证 *1、准备参与招拍挂环节，税务人员参与项目论证，提出税务建议 *2、参与项目可比性研究，确定税务成本，对税务不确定因素进行充分分析 取得土地使用权 *1、了解国家土地政策，明确土地使用权的取得方式，落实取得土地是净地还是毛地，确认土地拆迁成本 *取得出让土地使用权 *取得转让土地使用权： *例如：拆迁方式取得土地使用权 *1、法规《城市房屋拆迁管理条例》 *2、拆迁补偿安置协议 *3、拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换 *4、拆迁当事人涉及的税收（法人和自然人） *1）货币补偿 *2）房屋产权调换 * 例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。 * 拆迁补偿费支出：5000*8000=4000万元 * 视同销售收入：5000*8000=4000万元 * 单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米 * 视同销售成本：4000*5000=2000万元 * 视同销售所得：4000-2000=2000万元 * 需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。 *2、取得土地使用权环节涉及税种分析 *印花税：产权转移书据 *契税： *土地使用税： *承诺负担对方税收的问题 *3、不同方式取得土地税务成本比较 *出让招拍挂方式 *购买转让土地使用权方式 *购买股权方式：股权转让书据0.1% *合并公司方式 *分立公司方式 *租赁方式 *注意事项：国税函【2000】687、2010年27号公告 * 国税发【2011】50、2011年13号\51号公告 前期报批建准备工作 *1、产品设计方案是项目的整体规划，在方案设计过程中，税务人员需要参加设计审查 *2、税务人员的审核是设计合同审核的一个环节，特别是境外设计合同 *3、设计费支付需要税务人员的特别审核 *4、规划设计环节需要考虑的税收因