戴维斯房屋地产新人培训资料.doc

新人培训教材 8 e g# b6 t5 j1 I7 \( s) L8 b l. X: G( k( b第一章 房地产基本知识介绍 . |0 v) h* ^$ r/ L H5 P7 \: g/ p* f从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。 4 a. b+ k* F0 P5 |. v u6 \# i* R* ^9 ]$ {??L; n! i) j( q第一节 专业名词术语 , d2 ^ _7 J??\/ C0 _, B2 O+ }$ x9 e5 |1、房地产可分为： 9 ~1 H( N7 r* U! H q(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，称之为一级市场。  a, Z9 C S; F; W(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 9 n o) O4 u; W(3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。 % \: g2 T3 Z9 w1 c2 H2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。 $ C1 P6 C6 F: K6 z3 `* _( l/ {3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。 $ \, Q# i g* C/ r$ F+ Q4、何为“三通一平” 3 Z7 n, z$ ]+ T1 J/ v, m“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。 0 B# L??q. G+ q S* ^) Y% l*5、何为“七通一平” ) p3 x1 e/ o1 {0 X5 ]2 C! L, l达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。 ) x1 d$ ?$ @5 p* h6、什么是内销房、外销房、平价房 \ f$ a. B4 B! Y( L, Z1 q内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。 * H5 p* i1 M7 s( E% Q8 e) o. ]2 w(1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。 9 m5 Y! q% a6 E- [# @ {! R7 B(2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。 7 E V% O2 k4 M) Q- f4 \3 q$ `*(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准上市交易。 / ?) @9 v2 B q; N; X. T上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等交易对象限制。 2 I% c+ L) q# u$ U* x: _ N; A7、计算公式： ) q/ }9 S i/ G% _ m1 u容积率：总建筑面积/土地面积  }% r) q: A( o) N/ c??d2 Z建筑密度：建筑占地面积/土地面积 × 100% ; n- E; x6 }1 g y. Z绿化率：总绿化面积/土地面积× 100%  l Z) U9 W8 O O3 F, Q. k集中绿化率：集中绿化面积/土地面积× 100% ! u! Y8 V) K- d: O+ P得房率：套内建筑面积/建筑面积× 100% , e1 B- i8 c/ @建筑面积=套内建筑面积 + 公共分摊面积=套内建筑面积×分摊系数  \* H0 [4 _/ R公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共面积（底层的大堂、设备层）。 + d1 x8 h% _- C5 U d K# K* x套内建筑面积 = 关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2 8 {$ A0 Z4 m- R+ i3 y6 z V=建筑面积/分摊系数 / X) _ ~$ r, N??b) o1 [ f: P封闭式阳台：面积计算100% ( L+ f) T P* t0 k5 o敞开式阳台：面积计算50% 7 f; M( O6 X2 _! E S; `阁楼、露台，一楼花园，一般赠送 . k0 v$ B4 [! g住宅交付时的要求 * G/ f5 u9 Q- o. Y(1) 交付使用许可证，入住许可证 7 I: H. Q$ a F m! }+ T(2) 质量保证书  M! c/ _5 b* J+ u* s) l(3) 产品使用说明书 3 p \0 A5 D4 D, k??r