房屋地产开发与经营大作业.doc

2011-12第二学期房地产开发与经营大作业 一、简论题（70分） 1、为什么要倡导节约型的开发理念，通过哪些途径可以实现？ 答：倡导节约型的开发理念主要是根据我国土地资源的基本情况提出的，主要有两个原因： （1）绝对数量大、人均占有量少 中国国土地面积144亿亩。其中，耕地约20亿亩，约占全国总面积的13.9％；林地18.7亿亩，占13.92％；草地43亿亩，占29.9％；城市、工矿、交通用地12亿亩，占8.3％；内陆水域4.3亿亩，占2.9％；宜农宜林荒地约19.3亿亩，占13.4％。  我国耕地面积居世界第4位，林地居第8位，草地居第2位，但人均占有量很低。世界人均耕地0.37公顷，我国人均仅0.1公顷，人均草地世界平均为0.76公顷，我国为0.35公顷。发达国家1公顷耕地负担1.8人，发展中国家负担4人，我国则需负担8人，其压力之大可见一斑，尽管我国已解决了世界1/5人口的温饱问题，但也应注意到，我国非农业用地逐年增加，人均耕地将逐年减少，土地的人口压力将愈来愈大。 （2）难以开发利用和质量不高的土地比例较大。 我国有相当一部分土地是难以开发利用的。在全国国土总面积中，沙漠占7.4％，戈壁占5.9％，石质裸岩占4.8％，冰川与永久积雪占0.5％，加上居民点、道路占用的8.3％，全国不能供农林牧业利用的土地占全国土地面积的26.9％。 实现途径：（1）强化集约利用土地，提高土地利用率 （2）积极推进原材料节约 （3）大力推进建筑节能 （4）整合优化利用城市建设资源 2、如何塑造房地产项目品牌以提高房地产项目市场竞争力？ 答：房地产企业品牌与核心竞争力之间是形式与内容，外在表现与内在本质的关系，核心竞争力的培育过程就是企业品牌塑造的过程。当前，我国房地产企业只有从前期开发、规划设计、项目推广、产品营销、物业管理等各个环节入手，全面提升房地产企业的核心竞争力，塑造一批知名房地产品牌，才能在激烈的竞争中占有一席之地。 （1）以塑造明星楼盘为品牌建设的主要方式。 许多企业在进行品牌建设时比较注重成品本身，希望通过创造明星楼盘来推动企业的品牌建设。然而，“明星”楼盘与成功的品牌尽管有一定联系，但并不是一回事。“明星”楼盘往往带有很大的偶然性，如某个区域因为房地产业发展滞后，即便是楼盘的品质较一般，但也由于市场的饥不择食而畅销，或是因为过大的广告投入造成的“明星泡沫”等等。“明星”楼盘的核心竞争力，品牌的知名度及美誉度，都难以与成功的品牌相比，后者的影响力往往已不局限于房地产领域，它更体现着时代精神及未来的消费潮流。 （2）以创新作为品牌建设的重要手段。 房地产业多年来存在着产品类型单一、千人一面的状况，产品（服务）的创新、升级换代似乎很困难；而不断提升产品（服务）的功能及效用，是市场最根本的要求。近年来，一些房地产企业通过产品和业务创新来创建产品或企业的品牌，是符合品牌发展规律的。如“望源错版”、“金丰易居房屋包销”等。 3、简述房地产开发的程序和内容。 答：（1）投资决策分析（机会选择） （2）依法获得土地使用权阶段 （3）可行性研究阶段：包括项目概况、市场分析和需求预测、规划方案的优选、开发进度安排、项目投资估算、资金的筹集方案和筹资成本估算、财务评价、风险分析、国民经济评价、结论。 （4）前期准备阶段：主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段 （2）质量波动大 （3）质量变异大 （4）质量隐蔽性 （5）终检局限大 5、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费有哪些？ 答：（1）土地补偿费 （2）安置补助费 （3）拆迁补偿费 （4）地上附着物及青苗补偿费 （5）其他费用 6、房屋拆迁的程序是怎样的？你对消除拆迁“钉子户”避免出现拆迁恶性冲突事件发生有何建议？ 答：程序：（1）房屋拆迁申请 （2）房屋拆迁审批 （3）签订拆迁补偿和安置协议 （4）实施拆迁 （5）监督检查 建议：（1）深入调查，搞清楚各个拆迁户拒绝拆迁的理由，针对不同的原因制定说服方案。2）本着以人为本的态度，在充分尊重拆迁户意愿的基础上，展开说服工作，晓之以理动之以情，说明拆迁规划是为了城市的整体发展，拆迁之后城市更加美观，拆迁户的生活环境也会更加优美，是对双方都有利的。3）对于少数拒不合作