房屋地产项目的六个基本特征.docVIP

房地产项目的六个基本特征： 特征一：成本节省， 在限定条件下，尽可能降低项目费用消耗达到与预定的使用功能和效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效运行。 特征二：按时完工 要在预定的时间内完成项目建设，及时的实现投资目的，达到与等的项目总目标和要求。 特征三：合理使用资源 使项目合理有效的利用各种资源，使项目具有可持续发展的潜力。 特征四：多方满意 必须是项目能为使用者所接受，认可，这主要有三方面,一是投资能者获利，一是业主能享受良好的居住品质，一是政府能满意。 特征五：协调开发 项目开发必须使项目与环境协调共处，即自然环境与人文环境的协调及社会环境的协调，切忌人为造山填湖，最好的开发就是依山借山，依湖借湖。 特征六：按计划进行 项目一定要按计划进行，计划就是命令和方向。 房地产项目管理的七大对策： 对策一：重视、加强项目前期决策管理。 对策二：项目设计阶段要成本可控、施工可控。 对策三：分包招标要考虑施工工序及多工种立体施工。 对策四：重视收尾工作，成立工程临时收尾组织。 对策五：策略性利用总包和分包。 对策六：组织形式要方便项目管理需要。 对策七：培养、任命合格的项目经理。 房地产招标的五个核心内容： 招标需求管理 投标单位推荐工作管理 招标文件审查管理 招标过程的管理 合同的签订及履约管理 房地产项目成功管理的六大秘诀： 秘诀一：树立房地产项目管理的三个代表思想 秘诀二：关键的利害关系人是项目管理成败的保证 秘诀三：项目启动阶段是整个项目过程的重点 秘诀四：质量管理就是品牌管理 秘诀五：重视风险分析与控制 秘诀六：不能忽视项目收尾工作 房地产项目可行性研究的五大作用： 可行性研究是投资决策的主要依据。 可行性研究是项目审批的依据，房产项目要经过政府相关部门职能部门立项、审批，而立项、审批的依据之一就是可行性研究报告。 可行性研究是项目资金筹措的依据。 可行性研究是编制设计任务书的依据。 可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。 房地产项目管理的四大难题： 致命难题：前期策划阶段——市场调研不到位，调整不及时 成本控制难题：设计阶段——只重其外，不计成本 配套采购难题：施工阶段——大政府、小企业让开发商时常陷入谈判阶段 协调沟通难题：项目收尾阶段——各承包商相互推诿、扯皮 房地产项目管理的三大基本目标： 房地产项目管理的多目标体系中，功能（质量）目标，进度（工期）目标，费用（成本）目标及其关系的确定是项目的三大基本目标。 房地产项目管理实施系统： 按项目实施过程，项目管理系统可描述为以下几个阶段： 进行项目的定义，目标设计和可行性研究 进行项目的系统分析，包括项目的外部环境调查、分析和内部项目结构分析等 项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划，工期计划成本（投资）计划，资源计划以及它们的优化 项目的组织管理，包括项目组织机构设置，人员组成，各方面工作与职责的分配，项目管理规程的制定 项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。 项目的实施控制，包括进度控制-成本控制-质量控制-风险控制-变更管理等 项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结，项目使用管理（物业管理）以及目标实现的程度，存在的问题分析等 房地产对监理公司应采取的管理措施： 要求监理公司选配精兵强将组成项目监理班子，并将公 司主要精力向本项目倾斜，这个要求通过合同予以约束 赋予监理人员的充分权利，树立监理人员的威信，说服监理公司提高现场监理人员的生活待遇，使现场监理人员工作舒心 对监理人员提出严格的工作标准和要求，对无法胜任岗位的监理人员及时撤换 由监理公司牵头按**奖标准统一监理管理规定，制定奖惩分明的政策 督导监理公司及施工单位建立完善的三检制度、会诊制度、追根制度、会签制度、样板制度、例会制度、物流管理制度等多项施工管理制度 房地产招标的四个误区： 误区一： 以标价作为评标核心 误区二： 评标指标体系不完整，忽视量化考核 误区三： 评标过程缺乏有效的监督机制 误区四： 大大小小全招 工程质量控制的“三检”制度： 一检：隐检 对部分分项工程的各道工序进行检查，坚持“三不放过”做好隐蔽记录并归档保存。隐蔽工程验收由监理方负责，工程部进行抽查，重要部位的分部、分项工程隐蔽验收，如地下防水工程、楼屋面防水工程、基础等，驻地工程师必须参加。 A：地基与基础工程，对一般基础，检查槽底的地质、标高、尺寸、基础断面尺寸;桩基础检查试桩、打桩记录 B：钢筋工程，检查钢筋品种、位置、形状、规格、数量、接头位置、搭接长度、预埋件及除锈、待用变更等情况 C：焊接，检查焊条品种，焊条规格，焊焰长度，焊焰外观和焊接质量等 D：防水工程，检查屋面、地下室和水中结构的防水材料层数、做法和质量情况，防水的质