第二章：房屋地产基础知识.docVIP

：房地产基础知识培训 房地产概念 （一）房地产的定义 房地产是房产和地产的总称，也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 在房地产的定义中，所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。不可分离的部分，包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暧、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设施。是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯信道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。房地产开发全过程环节表 环节 取得土地 勘察设计 施工安装 销售 竣工 交付使用 重 要 批 文 立项批文 建设工程规划许可证 施工许可证 预售许可证 竣工验收备案文件 房屋产权证 土地使用权证书 设计批文（消防、民防、环保等） 建设用地规划许可证 安全审查意见数 土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同甚至在同一住宅区的相同住宅，或同一楼栋的同一层中的同一平米的房屋价值也会有所不同。建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。居住房地产；商业房地产；旅游房地产 ；工业房地产；农业房地产；低层住宅为1-3层；多层住宅为4-6层；小高层住宅为7-11层；中高层住宅为12-16层；16层以上为高层住宅 15、小高层房：是指9至11层高以下的楼房。 16、高层房：是指总高在12层以上的楼房。 17、商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。 18、“五证”包括：《国有土地使用证》、是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“五证”还有《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。 19、两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 20、单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。 21、复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。 22、跃层式商品房：由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。 23、期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 24、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 25、会所：是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 26、商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格； 27、均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格； 28、预售价：是指商品房预售的价格。 29、商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。 30、产权房：所谓产权房，是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他