关于工程管理方案.docxVIP

关于西安分公司工程管理方案：一、目的：梳理工程管理模式，强化工程管理，适应公司发展需要；二、职责：1.集团物业前介技术部负责管理方案的制定；2.地方物业公司前介技术部负责相关工作的组织落实；三、管理方案:1.思路：1）根据目前公司发展需要工作要求，对各分公司工程专业口按设备组和维修组进行编制和工作分工；2）设备组负责分公司各项目工程设备设施的管理； 3）维修组负责项目日常报事报修工作的执行落地；2.管理标准：1）设备组：设备组划归分公司前介技术部统一管理保证各项目设备设施的平稳运行；负责设备外包方的管理日常管理，负责外包设备日常维保工作按标准落地，负责外包方工作的监管考核；负责设备设施的维护保养、故障维修及疑难问题的统一维修处理和管理；负责新项目设备设施的验收接管工作；负责编制及实施各项目工程口年度及月度设施、设备例行（巡检）保养计划、维修整改计划。编制年度工程预算、月度维修材料采购计划、采购申请提交及材料采购。质保期结束后的各小区设备设施巡检、维护、维修、改造。特定委外设备设施维修整改方案制定、提交审批，协助项目推动专项维修。项目水电能源分析管理。设备运行、故障分析、报告、总结、改进。集团各类报表的收集、汇总、上报。2）维修组：维修组归分公司各项目统一管理；负责各项目日常报事报修问题的及时维修处理；负责业主的入户维修；负责项目公区日常维修事物的处理；负责日常维修工作中疑难问题的信息收集汇总上报工作；协助项目编制年度设施保养、维修整改计划。.协助项目编制年度工程预算。负责公区设施及业主户内报事的分派、处理、跟进闭合（含系统进度录入）、完结等。负责按项目需求拟定设施类专项委托维修、维护、改造工程报价及方案，审批通过后组织实施完成。按照“项目工程应急事项优化处理汇总表”要求进行应急事件的处理(工程应急事项第一到场的工程责任人)。水、电表集中抄、录（不含零星送水、送电、水电表抄写）。配合物业进行其他工程协调、沟通事项的工程技术支持。工程口派工处理。不含返修类报事处理，不含高空作业维修；3.人员要求： 1）设备组：工程技术能力强，动手能力强，爱钻研，善于学习的工程专业某一项专业技能突出者，从各项目现有工程人员中选拔；分公司按强电、弱电、消防、给排水（防水处理）、电焊等技能专长选择；设备组人数计划按8人的标准设定（强弱电3人、暖通3人、电焊1人、土建装修1人 ）； 2）维修组（共144人）：选择责任心强，服从工作安排，工作兢兢业业，有基础工程维修经验的一线员工中选拔；对客热情，能把业主的报事报修问题当自己的事情对待，急业主所急，想业主所想的富有热情的一线员工作为优先对象；对目前一线员工中存在的混日子、服务态度差评，技术能力较差、不服从管理的一线员工实行优胜劣汰；五、西安分公司基本情况: 金辉物业西安分公司目前管理面积约404.57万平方米9个小区，住户24379户，工程维修人员配置163人，人均管理面积为2.48万㎡。人均管理面积处于行业中等位，有较大提升空间。六、方案的目的：经市场调查及行业对比结合西安分公司域规模大、较集中的优势，具备划片区管理的条件，可整合资源，降低人耗，提高人员利用率，实现人尽其才，减少人力成本浪费，利于公司发展需要。同时能快速培养工程管理人才打下基础。七、方案主要依据（不含会所）序号园区业态管理面积（万㎡）户数2017年预算编制主管班长员工小计人均管理面积（万㎡/人）1馨苑小高层+高层102.6268832433392.632融侨城高层8028342.363悦府高层4512153.024天鹅湾高层37.9627921213162.37 5 C园高层10.647901　0452.136曲江观邸高层51.742837 1　021222.357世界城北区小高层+高层46.6517541118202.338世界城南区高层20792.28 9公园里小高层 8.997 各园区人均管理面积参差不齐，高层人均管理面积最大为3.02万方/人，最小的为2.13万方/人。八、目前结合公司实际情况，建议西安区域划片区管理（不含会所）（一）、具体实施方案1、管理模式：按照设备组、维修组设立分片区进行管理，目前暂时分4个片区（世界城片区、馨苑片区、融侨城片区、天鹅湾片区），设立片区维修主管一职位，负责各片区的主要工程工作；片区包含项目计划主管人数原主管人数原班长人数 馨苑片区馨苑项目123融侨城片区融侨城、悦府、（含后期优步）126天鹅湾片区天鹅湾、C园122世界城片区世界城北区、世界城南区、公园里、 曲江观邸142西安公司410132、入户维修：由客户中心统一派工进行维修，片区主管进行监督执行；3、零星维修、日常巡查维修：零星维修由园区提出问题，片