物业管理与房地产.docVIP

第一章 物业管理与房地产 二、物业管理 一)物业 1、物业的含义： （1）已进入市场消费领域。 （2）具有明确权益的房屋建筑附属设施及相关配套系统。 物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。 物业管理中的物业：主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。 2、物业的性质 (1) 物业的权属性质：所有权、使用权。 (2) 物业的经济性质：商品性、短缺性、保值、增殖性。 (3) 物业的物理性质：空间位置的不可移动性。形式的多样性。使用寿命的长期性。 4、物业的分类 1) 根据功能的不同：居住物业、商业物业、工业物业、其他用途的物业。 2) 根据物业管理特点不同：住宅管理――最受关切。写字楼管理――期望值高。商厦管理――形象第一。工厂厂房管理――难度最大。特种物业管理―― 3、物业与房地产 ? 物业 房地产 区别 内涵 不同 微观概念：指一个单项的房地产、具体的房地产 宏观概念：指一个国家、一个地区或一个城市所拥有的房产和地产 外延 不同 房地产进入交易和售租后服务这一领域里使用 开发、房地产的建设、房地产的销售和售租后的管理等整个过程 称谓领域不同 房地产进入消费领域才使用的概念 经济、行政、以及商业实务中经常使用的称谓 联系 物业实质上就是房地产 二)物业管理 1、物业管理的含义 　　专业管理机构受物业所有人和使用人委托，依照国家有关法律，通过经济合同或契约，对物业的公有部分和共同事务进行管理的活动。 主体 物业服务企业。 对象 业主的物业公有部分和共同事务。 手段 以经营方式进入统一的专业化管理 权限 物业所有者委托 服务对象 业主和使用人。 宗旨 提高物业的价值，为业主服务。 2、物业管理的特点 1）社会化2）专业化3）企业化4）经营型(市场化)5）建设与管理相结合6)法制化 3、物业管理的类型 1）委托服务型。2）自主经营型。3）社会经营型。 4、物业管理与传统的房屋管理 ? 现代物业管理 传统房屋管理 联系 行业特点一致，行业目的一致 区别 管理体制不同 市场经济 计划经济 管理单位性质不同 企业 事业 管理手段不同 经济手段 行政手段 产权结构不同 多元化 国有为主 经济来源不同 自筹资金 财政补贴 服务性质不同 有偿服务 无偿服务 用户的地位不同 主动地位 被动地位 管理任务不同 综合服务 维修 5、物业管理的起源与发展 1)物业管理的发展历史 ☆ 最早出现――19世纪60年代的英国。 ☆? 初步形成――19世纪末的美国。 2)我国物业管理的发展历史 ★历史背景： 1981年3月10日，深圳市物业服务企业成立――我国第一家涉外商品产管理的专业公司。实行社会化、专业化、企业化管理原则；建立自我运转、自我发展、自我完善的运行机制。 1981年9月，东湖丽苑管理处成立――实施新型管理和服务的第一家管理处。 1988年，深圳基本形成了由企业实施管理，房管局进行监督的住宅区管理体制。 1993年6月30日，深圳市物业管理协会正式成立――新阶段。 1994年3月23日,国家建设部发布《城市新建住宅小区管理办法》标志着我国物业开始迈上法制化的轨道。 ★我国物业管理兴起与发展的原因 ?房地产业发展的结果。住房制度改革的结果。?住宅建设发展的结果。 3、我国物业管理现状 1）发展不平衡。2）认识不清。3）法制不健全。4）建管相脱节。5）自身素质低下。 6）管理水平低。 4、我国物业管理的发展 1）强化宣传效应。2）健全法律法规。3）强化人员培训。4）深化体制改革。5）引入竞争机制。 三)物业管理与房地产经营 1、物业管理与房地产经营的关系 1)物业管理是房地产经营的售后服务，是其综合开发的延续和完善2)良好的物业管理有利于房地产经营。 2、物业管理与房地产经营的相互作用 1)开发商对物业管理的投入：观念的投入、行动的投入、资金的投入 2)物业服务企业参与房地产经营的全过程。 2、物业管理与房地产经营的相互作用 1)开发商对物业管理的投入：观念的投入、行动的投入、资金的投入 2)物业服务企业参与房地产经营的全过程。 第二章 物业管理的主要内容 一、 物业管理的优势和特点 1、业主自治自律与物业服务企业统一专业化相结合。 (1) 业主自律自治 自治：业主对自己的财产要具有管理权和行使管理权。 自律：各个业主的各自利益与全体业主的共同利益关系的处理。 (2) 建立自治自理管理体制的关键环节 首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约。要成立业主委员会。 2、物业服务企业的统一专业化管理 (1) 变过去多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业服务企业的统一管理。 (2) 变过去那种单纯的房