中原_江苏常州金凯悦大型城市综合体项目可行性思考_179p_新都市主义_营销推广方法策略.ppt

为顾客创造独特的体验空间，顾客进入后停留的时间可以有效拉长； 除了本地人，外来“参观、商务、旅游、国外”人士也是项目潜在消费者，最吸引他们的是民族文化的特色运用到建筑和商业环境，形成体验感受。 景观文化的体验性 景观文化的体验性 商业park体验 庭院景观风情商业 景观文化的体验性 特色民族主题餐饮 特色旅游文化艺术 灯光效果体验性 灯光设计创造更好的夜景，白天和晚上变化较大，不断让客户的好奇心保持最强。 以上我们所倡导之“餐饮、休闲娱乐”为主，其他“品牌购物”等为辅，是主题式的目的性商业类型；而诸如南大街、文化宫等其余市中心商业则是综合类商业，是随机性无目的消费类商业。 主题性商业、目的性消费是本案商业区别于其他市心传统商业圈的最显著的特征。 我们商业的核心竞争力就是：多样性、参与性！ 留住顾客—我们的主张 Three 住宅篇 47万方中的26万方，也是一个大体量，新都市主义下城市高品质住宅，该怎么做？ Three 住宅篇 47万方中的26万方，也是一个大体量，新都市主义下城市高品质住宅，该怎么做？ （住宅） SWOT 优势 Strength 劣势 Weak 位于城市中心板块 周边交通便利 周边配套完善 办公、酒店、商业自身天赋优势 传统的高档居住板块 容积率高、规划难度 密度大 周边无自然景观 周边环境噪音 机会 Opportunity 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 中心稀有热点，持续需求动力 07上半年市心楼价跳跃上升 高品质楼盘价位持续拉升 城市规划带来的机会 走差异化路线，从市场空白点出发，打造片区引领性物业； 着力打造小区品质，即对外围产品的营造，加强项目自身比较优势，突破现有价格体系。 威胁 Threaten 发挥优势，转化威胁 减小劣势，避免威胁 市心边沿活跃着众多品质楼盘，竞争压力大 价格提升压力较大 地价及拆迁问题，存在潜在不可测开发成本的增加 差异化营销，全面拔高形象，以运营者、领导者姿态面向市场 合理安排各种物业综合比例，以小风险高品质住宅的开发，降低风险，增加收益； 提高产品附加值，特别是小区景观塑造，变相降低单位成本。 住宅SWOT 结论 住宅SWOT 市场难点：市场有待完善，同级区域及周边区域竞争激烈，市场价格的超越与突破。 市场机会：真正高短形象的市场定位的相对缺失，市场现状产品（特别是户型层面）存在提升空间，三线城市迅速发展的市场给项目带来的机会。 地块因子分析 本地块先天资源已经具备了开发高档精品 楼盘的条件，但地价相对较高 地块优越的区位条件，有条件打造市中心现有市场上的高档精品产品； 由优越区位、潜在成本因素决定，本项目不适宜定位中档及以下产品。 困难在于较高的容积率，如何营造出品质，并合理规避拆迁因素带来的不可估成本； 绝对领导品牌型 高同区域300-500元/㎡ 户型创新型（三错层） 价格高同区域15% 概念创新型 高价值入市实现价值突破 技术创新型 高出同区域2000-3000元/㎡ 价值突破模式---（案例） 无锡万科·魅力之城 深圳·丽景城 无锡朗诗·未来之家 概念----- 八大革命纲领 跨国经理人居住标准 深圳·星河国际 价值突破 ----------------------模式对比分析 价值突破确定 ----------------------户型创新型+绝对领导性 通过配比度分析，本项目价值突破模式适合采用户型创新型模式，同时部分采用绝对领导型模式。 通过差异化和创新产品竞争市场，以产品演绎都市生活方式，是对上述案例分析之后的启示。以户型创新为核心竞争力，以景观、立面提升为优势竞争力。 户型舒适性提升 客餐厅、主卧南北通透 宽厅设计 全明设计 增值挖掘 落地凸窗 入户花园 双层露台花园 挑高层高 户型功能弹性 功能空间预留 可变空间 户型组合 户型功能细化加强 主客分区 更衣室 储藏间 常州户型 现有—提升 本项目如何领导与超越常州市场？ 领悟“都市主义”所倡导的： 主题鲜明、彰显时代个性 与自然的迅速融合 -----------------给客户带来全新体验的户型升级版本 都市空中院馆 解码“空中院馆”，新都市主义与生活的自然融合 定义------高层住宅中内阳台，形成了明显的被围绕客厅、餐厅、 房间等其他 多个功能空间形成环绕 。 很多主要的功能空间围绕着庭院，庭院是家庭的中心 ； 富裕阶层的居住观念会有一个质的飞跃，人们的居住空间不再仅仅局限于室内的“私密性”空间；也需要介于“室内”与“室外”