东莞常平项目投资分析报告--房地产开发项目.docVIP

东莞常平项目投资分析报告 ? 一、目标项目概况 此次分析目标项目名称为玫瑰花园，位于东莞市常平镇常马路元江村委会沥城河，总占地面积237710平方米（约合356亩），住宅用地，已经完成部分面积开发，其中剩余未开发面积187600平方米（约合281亩，其中未办证面积40亩），规划容积率2，可建未建面积375200平方米，已建未售面积31000平方米。 玫瑰花园项目位于常平镇城区东部，与常平会展中心隔街相望，由于项目规划设计问题，2007年初对外销售均价为3100元/方，销售情况不好。项目所在的丽城开发商住区依托于隐贤山庄风景区的良好环境，已经发展为当地较为知名的休闲度假型高尚住宅区，周边自然环境较好，片区开发较为成熟，目标项目附近的在售楼盘均价大部分为4500－5500元/方，价格上升明显。 常平镇经济发展情况良好，当地经济以工业为主，2006年全镇国内生产总值111.03亿元，增长17.18%，增幅高于全国平均水平6.48％，在2006年国家统计局公布的全国综合实力千强镇中，常平排在第十七位，在广东省名列第七。当地居民消费能力较强。常平镇一直积极发展房地产业，吸引有众多的香港及深圳地区人士在此购房居住及投资，有“香港、深圳后花园”的称誉，同时当地居民消费能力较强，相比深圳及国内其他城市的房价及上升幅度，常平镇的房价仍处于较低水平，有一定的价格上升空间，总体而言常平镇的房地产市场前景看好。 本项目开发效益良好，项目总成本为16.38亿元，其中预计项目收购成本4.2亿元,销售收入24.37亿元，净利润3.89亿元，项目投资收益率23.74％。项目的主要风险为当地市场销售中有相当部分的深圳、香港等地的以投资为主要目的的客户。外地客户比例高可能带来市场波动。 估算过程及依据详见下表： ? ?综上，本项目具有良好的开发前景。详细情况见以下论证。 ? ? ? 目标项目的区位地图及区域情况如下： 1、目标项目区位图 注：标注红圈处为目标项目位置，图左边的常平商业中心百货购物广场所在网格密集片区大致为镇中心。 ? 2、目标项目区域描述 ?在常平镇内，玫瑰花园项目所在片区为丽城开发商住居区，依托于东莞四大旅游景点之一隐贤山庄的良好人文自然环境，丽城开发商住居区为常平镇早期居家型物业的主要开发地，有众多的来自香港、深圳等地的外地人士在此居住及投资。丽城开发商住居区内分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福、世纪康城、新天美地等众多房地产项目，开发较为成熟；围绕东莞四大旅游景点之一隐贤山庄为中心，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，区域内开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小为特点。该片区的购买者都以早期港人居住渡假为主，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势。 目前片区内新推出的新楼盘大部分以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，目前大部分楼盘销售均价在4500-5500元/平方米区间内。玫瑰花园项目紧靠常平镇会展中心，地理位置较好，附近的花和小城项目目前在售价格为精装修洋房5500元/方，连排毛胚6500元/方，目前已经基本售罄，销售情况相当理想。 ? 二、东莞市及常平镇概况 1、东莞市概况 东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。东莞市于1988年升格为地级市，下辖28个镇、4个街道办事处，440个村委会，156个居委会，全市陆地面积2465平方公里，总人口约为750万人，其中户籍人口总数为165万人。 东莞的交通设施较为齐全，东莞是广九铁路、广深准高速铁路、广梅汕铁路与大京九铁路的交汇点；其主要港口虎门港是国家一类口岸，对外国籍船舶开放，每天都有客货轮直达香港；东莞没有自建机场，但周边有多个机场可供利用，沿广深珠高速公路，北有广州白云机场，南有深圳机场，一百公里内有珠海机场以及香港新机场。在公路方面，东莞有莞深高速、莞惠高速、广深高速等多条交通干线，市内建有密集的公路网络，公路交通十分便利。 东莞经济较强，其GDP在全国大中城市中排名约30位，当地经济以外向型工业为主，大部分的资金、原材料和产品销售都较为依赖国际市场。东莞利用外资从“三来一补”起步，逐步发展合资、合作企业和外商独资企业，目前，在投产的外商投资企业中，全球100强企业有13家，500强企业有45家，境外上市公司有800多家，其中包括美国的杜邦、瑞士的雀巢、荷兰的菲利浦、德国的赫司特、法国的汤姆逊、韩国的三星。 2006年东莞市经济平稳较快增长，2006年国民生产总值（GDP）2624.63亿元，同比增长19.0%。其中第一产业增加值17.78亿元，下降