对厦门市房地产估价行业市场竞争问题的思考.doc

对厦门市房地产估价行业市场竞争问题的思考 林建漳 【摘要】在厦门市房地产价格评估管理委员会、市房地产中介行业协会和各估价机构的共同努力下，厦门市房地产估价行业近年来取得了不俗业绩，行业影响力扩大，但恶性竞争的顽疾仍未消除，严重影响行业的健康发展。面对新困局，本文从估价市场角度分析产生的原因，并在此基础上提出解决问题的新办法和建议，以期在下阶段促进厦门市房地产估价行业的可持续发展。 【关键词】房地产估价；市场竞争；估价需求；管理措施 一、厦门市房地产估价行业特点 厦门市房地产估价行业从2000年脱钩算起已走过10个年头，目前已成为厦门市完全市场化的一个行业，在本区域的房地产市场中扮演重要角色。厦门市房地产估价行业积极方面主要有6大特点： 1、市场化。房地产市场的区域性特点使得房地产估价行业极易形成垄断。但厦门的房地产估价行业不仅不存在垄断，相反地，竞争相当激烈和充分。近期，有不少外地的估价机构纷纷想进入厦门估价市场分一杯羹。只能从市场竞争中找饭吃已成为全行业的共识。 2、规范化。通过厦门市行政主管部门强有力的执法监管对估价行业形成较强的约束力，在厦的估价机构均能自觉地接受行政主管部门的监管，执行房地产估价的相关规范。规范和守法经营成为估价机构的主要经营特点。 3、品牌化。经过10年的发展，形成一批在客户中具有一定影响的评估机构，在政府诚信建设推动下成为厦门市众多社会中介机构的表率。有些估价机构也在省内其他地方设立分支机构，通过输出品牌取得较好的经济效益。 4、系列化。从房地产估价业务来说，房地产评估机构通过横纵向联合，已经在业务上下游和拓展领域取得了新进展。不仅机构的执业方向涉及估价咨询、资产评估，而且与相关关联企业如其他房地产中介的合作达到一个新高度，共同承担系列业务和法律责任。 5、信息化。通过软件开发，利用网络手段丰富和提高估价技术，并降低成本，为实现规模化经营奠定基础。 6、自律化。在协会的组织下，各估价机构通过自律公约形成互相监督互相制约共同促进的机制，通过3年的实践取得了较好的经济效益和社会效益，社会公信力有较大提高。 在看到估价行业取得的成绩的同时，也要清醒地看到存在的问题，这些问题若不解决，仍将使已有的努力成果付之东流。最为突出的问题是在市场竞争过程中，时不时出现为了争得市场份额而不惜以超低的估价收费来揽取项目的恶性竞争，这种明显低于成本的估价收费带来的是低效率的和执业质量无保障的，它危及行业声誉，与估价市场制度是不相容的，是行业内心腹大患。 二、厦门市房地产估价市场存在的问题 估价是一种专业技术服务，服务本身也是一种商品，可以通过市场进行交换和发挥配置资源的基础性作用。用市场竞争可以推动估价行业技术进步、降低成本和提高服务效率、服务质量，将有力于房地产估价行业的发展。但不完善的市场制度也将产生负面作用，它意味着好的和坏的企业同台竞技，难分彼此，可能出现劣币驱逐良币的现象，严重影响市场的健康发展。因此，对于区域的房地产估价市场供求状况必须充分的了解和认识，才能找到对症下药的良方。 （一)房地产估价市场的供给问题 从厦门市的房地产估价供给市场看，有明显的缺陷，主要表现在： 1、市场范围窄，易饱和。受地域范围和经济规模的限制，估价市场总量小，市场范围狭窄，供给市场易过剩。 2、机构资质门槛不高，生产能力过剩。以2009年计，厦门市共有22家估价机构，从业人员500名（其中270名是房地产估价师）。年人均80份估价报告，相当多的估价报告为简单的二手房抵押或按揭估价目的的估价报告。 3、品种单一，技术含量低。80%以上估价标的为抵押或按揭估价目的，且60%以上为二手房的标的。业务品种单一，加上产品——估价报告又有规范的文本格式，就出现产品的高度同质化，易导致恶性竞争。面对有限的估价项目，在粥少僧多的情况下，估价机构及其从业人员采用各种各样的手段，包括不计成本地以超低价争取估价项目也就不足为奇了。 应该说一个行业或职业能够存在和发展的前提是有社会需要且能够被社会大众广泛了解，对社会福利和社会进步带来贡献，如果仅靠行政命令等外在强制需求是难以维持长久的。 （二）房地产估价市场的需求问题 从厦门市的房地产估价需求市场看，也有明显的缺陷，主要表现在： 1、法定需求比重过大。法定需求也称作程序性需求。目前房地产估价机构的业务很多是计划经济时代传承下来的，是根据法律法规规定需要进行房地产估价而进行操作的，主要是为国有企业和政府相关部门服务的，如目前厦门市房地产估价机构所从事的抵押估价、征地拆迁估价、课税和拍卖为目的估价均系按有关规定要求产生的程序性需求，可以说这些程序性需求目前占到厦门市房地产估价业务的80%以上。尤其是抵押