深圳锦星花园别墅改造项目投资可研报告【PPT】.pptVIP

深圳锦星花园别墅改造项目考察报告 * 投资发展部 2008年5月29日 一、项目总体概况 二、项目市场情况 三、项目经济测算 四、项目分析及投资建议 项目紧靠罗湖区文锦渡口岸，位于沿河路高架北侧，西面为文锦南路； 离东门南路1公里，离深南东路400米，离罗湖商务中心400米，所在区域位置较好； 一、项目区域位置 锦星花园别墅始建于1982年，用地单位为中煤公司。中煤公司是隶属于国务院国资委的中央驻深企业； 由于沿河路高架桥建成后，未在该地块修建相应的隔音设施，噪音很大，导致业主纷纷搬离，成了临时出租房，形象较差。1997年8月，深圳市国土规划局发函同意中煤公司日后改造锦星花园； 二、项目背景 锦星花园共有别墅及多层29栋，总建筑面积9460平米，容积率为0.65，其中中煤公司拥有19栋别墅产权，总建筑面积6188平米，其余10栋为其他小业主所有，内部环境及建筑质量一般，目前主要用于出租； 2007年9月中煤公司委托深圳市规划设计研究院对项目进行可研分析和片区改造详细蓝图的编制工作。地块所在片区的规划也是深圳市规划设计研究院负责编制，目前该片区的规划尚未正式公布； 三、地块规划指标 17550 17550 不计容面积（㎡） 8 4000 11800 商业 7 56160 48360 商品住宅 6 20730 20730 酒店式公寓 5 80890 80890 其中：计容面积（㎡） 4 98440 98440 总建筑面积（㎡） 3 5.75 5.75 容积率 2 14057.7 14057.7 用地面积（㎡） 1 调整后指标 规划指标 名目 序号 锦星花园别墅占地14057.7平米，容积率为0.65，总建筑面积9460平米。中煤公司经与深规院沟通后可将容积率调整为5.75，相关指标如下表； 中煤公司由于其自身运作机制的问题，没进一步与国土规划部门沟通将容积率批下来，更希望借助我司资源将容积率调整批下来； 注：该地块不适合做大量商业，因此将商业面积做了相应调整。 四、项目现状图 项目所在区域绿化较好，以破旧老房为主，旁有几个新建小区； 项目离罗湖商业中心较近，交通、配套等较好； 项目南面为香港，建筑物较少，视野开阔； 一、项目总体概况 二、项目市场情况 三、项目经济测算 四、项目分析及投资建议 一、项目卫星图及周边楼盘情况 锦星花园目前周边无在售楼盘，都是二手房在销售； 离项目较近较新的二手楼盘有：朗钜御风庭、锦上花、新天地、汇鑫花园、文华花园等；这些楼盘售价大多在10000-15000元/平米之间，均价在13000元/平米左右； 新天地名居占地10557平米，容积率为9；由5栋31层住宅塔楼连接组成，一层为架空绿化和会所，2层以上为住宅。 户型从1房1厅38平方米到四房两厅143平米不等； 04年9月销售时均价9000元/平米；05年10月入伙，带装修； 目前在售房子大约在1.3-1.4万/平米，带装修； 朗钜御风庭占地5001平米，建筑面积为41648.5平米； 04年底如伙，毛坯。3梯15户，以中小户型为主； 目前在售楼盘大多在13000元/平米； 文华花园靠深南东路，于90年代建成，属于比较老的社区，目前正在规划建设的地铁5号线在文华花园楼下有一地铁站； 该社区目前在售楼盘价位在10000元/平米左右； 锦上花项目紧靠沿河高架路，噪音很大，以中小户型为主； 目前在售二手房价格在10000-12000元/平米之间； 5号线工程贯穿深圳第一、二圈层，途经宝安、南山、龙岗、罗湖四个行政区，连接城市东、中、西三条发展轴，规划5号线将在2011年6月30日前实现全线建成开通。 项目西距罗湖商务中心约400米，正南面紧靠文锦渡口； 地块的东面是汇鑫花园，目前售价在11000-12000元/平米之间； 综上所述，目前片区在售二手楼盘大多在10000-15000之间，离沿河高架路越近，售价越低； 本项目紧靠沿河高架路，所受噪音影响最大，按照目前的市场情况，我们认为该项目建成后预计住宅售价在12000元/平米，商业在20000元/平米。 考虑到项目靠沿河高架路很近，受噪音影响很大，上升空间非常小。 一、项目总体概况 二、项目市场情况 三、项目经济测算 四、项目分析及投资建议 注：中煤能源自有别墅面积6188平米，也希望通过按24000元/平米的拆迁标准来变现。 　 14.44% 　 　 投资收益 14 　 85529 　 　 总投资 13 　 12348 　 　 税后利润 10 25% 4116 　 　 企业所得税 9 1-2-3-4-5－6－7 16464 　 　 税前利润 8 增值额为负，不要缴 2756 30% 9188 土地增值税 7 销售收入的12% 12911 　 　 三项