商业地产策划方案流程.docVIP

商业地产策划流程（适用于房地产代理商参考）?前期：项目顾问??????????? 一. 市场调研：??????????? 1.区域状况调研：??????????? 　1.1区域商业状况调研??????????? 　1.2竞争者状况调研??????????? 　1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）????????????? 1.4区域经济状况评估??????????? 　1.5消费者品牌认同调研??????????? 2.目标购买者调研??????????? 　2.1消费群体细分，消费动机??????????? 　2.2项目问题及机会调研??????????? 　2.3购买能力调研??????????? 3.品牌供应商调研??????????? 　3.1品牌类别细分??????????? 　3.2品牌资料库建立??????????? 　3.3项目问题及机会调研??????????? 　3.4租金承受能力调研??????????? 二.项目定位??????????? 1.项目分析??????????? 　1.1项目核心竞争力（卖点）分析??????????? 　1.2竞争者比较分析（问题及机会）??????????? 2.项目定位??????????? 　2.1项目品质功能定位??????????? 　2.2品牌形象定位??????????? 3.目标客户（购买者及承租者）??????????? 4.业态组合及规划建议??????????? 5.卖场区域分割??????????? 三.基本VI（品牌视觉形象设计）??????????? 　包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等??????????? 　应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等??????????? 四.招商策略??????????? 1.价格体系建立??????????? 2.公开活动及新闻配合??????????? 3.媒介策略??????????? 4.商业谈判或推介会??????????? 五.销售策略??????????? 1.价格体系建立??????????? 2.公开活动及新闻配合??????????? 3.媒介策略??????????? 4.商业谈判或推介会??????????? 费用预算及支付（另行协商）??????????? 中期：招商及销售代理??????????? 一般代理??????????? A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。??????????? B.佣金预算及支付??????????? B1 铺位纯出租形式：??????????? 1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金；??????????? 5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金；??????????? 10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；??????????? 如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；??????????? 以上均按首年租为依据计算佣金。??????????? B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式：??????????? 中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。??????????? B2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。??????????? B2.1??????????? 如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比，而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。??????????? B2.2??????????? 如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B1中的计算标准支付我们（预收租金）。待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。??????????? B3 铺位销售形式：??????????? 所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理