房地产开发项目策划方案工作任务书.doc

房地产开发项目策划工作任务书 项目简况（略） 第一阶段 市场调研及项目定位 第一部分：基础资料研究 一、宏观市场分析 图表分析 1）近3-5年供应市场分析 2）近3-5年需求市场分析 3）近3-5年平均售价及变化规律 二、政策法律环境分析 1）土地政策 2）税收政策 3）金融政策 4）房地产开发相关政策等 三、区域市场分析 1、项目所在区域市场简述 1）房地产市场形成、发展时间及未来三年的供需趋势 2）各档次住宅在区域内分布状况 3）购买人群变化 2、区域市场在城市中的地位及发展趋势 3、竞争分析 区域内竞争项目分析 包括开发商资源及经验、初步开发方向、开发规模、产品形式、开发进度、平均售价、竞争点灯、客户群、销售状况、销售策略、合作单位等 四、项目条件与地块解析 1、项目资源分析 1）项目区位认知 2）地形地貌、对外交通、项目规模 3）项目拥有自然资源 4）地块指标 5）地脉挖掘 6）周边生活机能（商业、医疗、教育、体育、休闲场所等综合分析） 7）区域功能综合分析及其发展的机会与面临的问题 2、地块解析 1）区内地块综合评价 2）区内外自然资源的利用 3）区内地块价值排序 3、总结 1）SWOT分析 2）初步方向判断 五、类似区域大规模成功项目案例研究 1、开发模式 2、规划模式 3、产品模式（产品组合） 4、客户构成（客户来源） 5、资源利用 6、与区域资源的价值联动 7、成功关键驱动因素 8、相对本项目的可借鉴点 第二部分 项目定位、发展战略及物业发展初步建议 一、项目整体定位 1、市场定位 ○公司目标 ○市场的可能性 ○关键问题 2、形象定位 ○项目案名推荐 ○项目推广关键词 ○项目品牌的建立 ○企业品牌的营造铺垫 3、客户定位 1）客户细分 细分依据：年龄结构、家庭结构、支付能力（单价、总价） 客户群细分：首次或多次置业、无子女家庭、婴儿家庭、单身贵族、有子女家庭、有子女富裕家庭、有老人富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投资客户等 2）目标客户界定及其分布范围 主力客户、辅助客户、偶得客户 3）目标客户需求分析 ○外部环境要素：自然资源、道路交通、治安情况、配套物业、区位认知、公共交通…… ○内部环境要素：园林景观、交通组织、小区配套、休闲设施、健身设施、服务设施…… ○产品要素：建筑品质、建筑密度、建筑形式、户型面积、功能组合、设备设施…… 4、产品定位及物业发展初步建议 ○差异化策略 ○项目主题 ○规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议） ○景观方案设计建议 ○产品户型配比组合建议 ○户型创新建议 ○建筑形式、建筑品质及外立面建议 ○小区配套建议 ○提升房屋舒适度方面的建议 ○道路交通组织建议 ○产品生态环境建议 5、价格定位 ○单价 ○总价 二、项目发展战略 1、总体发展战略 ○项目开发周期 ○项目开发节奏（根据市场发展趋势） 2、分期开发策略 ○区内地块开发次序 ○区内地块开发节奏（组团） ○分期开发模式选择（分期开发的产品组合） 3、合作开发战略 三、经济评价 1、项目总体经济效益评价 2、项目开发成本测算 3、项目现金流分析 4、不同盈利模式的比较 5、项目盈利能力评价 6、项目风险分析 四、阶段工作成果 《项目整体定位及发展战略》报告、《规划设计任务书》、《启动区物业发展初步建议》 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政手续?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。?2、发放工作牌，办理考勤卡。?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。?4、将试用期人员带入用人部门。四、用人部门指引1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工