资产评估第二章第二讲.ppt

第二节 收益法 一、收益法的基本含义 二、收益法基本前提 三、收益法的基本程序和基本参数 四、收益法中的主要技术方法及公式 复习以前的知识 假如,你现在每个(年末)月初(月末)存1000元,银行利息为5%,等30年你退休以后,你有多少钱? 假如你65(还有40年)岁退休后有1000 000元,假如你投资股票每年10%,的回报率,你最初应该投资多少钱? 你应该在每年末投资多少? 假如你每年年末(年初)存10 000元,连续4年,每年利率为5%.到第四年末你有多少钱. 假如,你买一栋房子,贷款了100万元,贷款30年每年利息为12%, 每年年末应还多少钱?如果按月计算,每个月应该还多少钱? 假如,你现在每个月初(月末)存1000元,银行利息为5%,等30年你退休以后,你有多少钱? 一、收益法的基本含义 1、收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 2、收益法服从于将利求本的思路，即任何一个精明理智的投资者在购置或投资于某一资产时，所愿意支付的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报（收益额）。 3、根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产交易各方接受，所以，从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学的方法之一。 二、收益法基本前提 收益法在折现时需要三个基本要素：评估对象的预期收益额；折现率或本金化率；评估对象取得预期收益的持续时间。因此，应用收益法满足三个前提： （1）评估对象的未来预期收益额可以预测并可以用货币衡量； （2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量； （3）评估对象预期获利年限可以预测。 三、收益法的基本程序和基本参数 采用收益法进行评估，其基本程序如下： 第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等； 第二，分析测算被评估对象未来预期收益； 第三，确定折现率或本金化率(未来永续收益的折算比率)； 第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值； 第五，分析确定评估结果。 运用收益法进行评估涉及到许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，即收益额、折现率和获利期限。 (一)收益额 收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。 在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点，其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。收益额的这两个特点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收益额的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。 资产的收益额是指资产未来预期的客观的纯收益。 因资产种类较多，不同种类资产的收益额表现形式亦不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。 (二)折现率 从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率一般是指同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。 在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。 本金化率与折现率在本质上是相同的。习惯上人们将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率。 确定折现率，首先应该明确折现的内涵。折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且，随着收益时间向将来推迟的程度而有序地降低价值。同时，折现作为一个算术过程，是把一个特定比率应用于一个预期的收益流，从而得出当前的价值。 资本化率和折现率 ⑴在本质上是没有区别的。 ⑵但是二者适用场合不同。习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（i），用于有限期预期收益折现，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（i）。 (三)收益期间 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。 它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。 四、收益法中的具体评估方法 收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类，其一：针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法；其二：是针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等等。 思考问题 为什么不同年度收益额不能直接相加？ 同样数量的不同年度的收益额价值不