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房地产开发基本概念;房地产开发总体流程;房地产开发基本概念;房地产开发基本概念;房地产开发基本概念;房地产开发基本概念;房地产开发基本概念;工程建设;房地产开发基本概念;交房阶段;合同签约;;;;;;;;签约常见问题解析;一、签订认购书后定金能退还吗? 　　 认购书的效力 　　认购书是商品房买卖双方在正式签订预售契约或买卖契约之前所签订的文件，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书在司法实践中普遍被认为是有效的，只要开发商具备预售或出售的条件，认购书为双方真实意思的表示，内容合法，认购书具有法律约束力。; 认购书的作用 　　认购书实质上是立约合同。立约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。立约合同只约定当事人进行特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书，购房者的义务就是购房者必须与开发商进行谈判磋商，以便签订协议的义务，而不应理解为购房者已经作出签订正式买卖合同的承诺。立约合同双方在为签订正式合同而谈判的时候，应当尽最大努力，确保公平的谈判，一方对另一方不得强加不合理条件，不得利用自己的优势地位迫使对方接受不公平内容。上述要求为诚实信用原则在立约合同中的具体体现。; 定金的作用 在签订认购书时，购房者一般须向开发商支付几千元到几万元不等的定金。认购书中的定金与我国《担保法》上的定金不是同一概念。认购书中的定金属于立约定金，是为了保证缔结正式合同而交付的定金。 签订认购书，交纳定金之后，如果因开发商的原因不能签订正式合同，开发商要双倍返还定金；因购房者的原因不能签订正式合同，购房者无权要求返还定金。双方当事人应当基于诚实信用原则进行公平谈判，否则将受到定金惩罚。;案例： 某购房者A在签订正式买房协议之前，按照售楼小姐的要求，签订了认购书，交了3万元定金，说好10天之内到售楼处签订正式房屋买卖协议。过了几天，A到售楼处签订房屋买卖协议，开发商拿出标准合同让A签，合同的空白的地方全按开发商的意见写好了，A对有些补充条款不同意，和他们协商按A的意见改写，开发商的代表不同意，说和别的客户都这样签的，如果你实在不同意签，协议就不签了，但已交的定金不予退还。A跟他们怎协商都不行。;解答： 　　本案例中，开发商单方面强行表达自己的意见，对A的合理意见拒不接受，他们不能签订正式合同的责任完全在开发商一方，在这种情况下，开发商应当将3万元定金退还给A。;二、与开发商签订购房协议后，又签定商品房购售正式合同，原协议书有效吗？ 在正式的商品房买卖合同签署并生效后，之前与该房屋有关的一切认购性或意向性的协议不再具备法律效力。 ;三、忽视《预售合同》附件，可能会惹出纠纷 附件是主合同的组成部分。其效力等同于主合同的法律意义。发展商在附件中所作的任何说明，包括建筑结构、电梯、通讯系统、停车场、绿化率、公共设施等情况的约定，均将构成发展商对客户所作的承诺，成为约束双方权利义务的内容之一。;事例一： 某市发生了两起商品房纠纷。其中一起是某发展商与预购人在《预售合同》附件“建筑结构、装修和设备标准”中约定该房屋“楼层高度2.6米”。7月，预购人入室装修发现房屋净高仅有2.5米，遂提出退房。 事例二： 双方签约时，发展商的售楼小姐误将建成的一期商品房系为“框架结构”的《预售合同》的附页照样贴在了二期房系为“混合结构”的《预售合同》附件上。交房时惹出纠纷。;四、购买商品房合同中的补充条款同样具有法律效力 按照有关法律规定，格式条款和补充条款的约定不一致时，应以当事人另行约定的补充条款为准。;案例： 2003年10月，客户B与开发商签了一份商品房预售合同，购买商品房一套，合同中的格式条款约定，开发商于2003年12月1日前交房，交房条件为取得房地产权证。同时，开发商又在补充条款中写明以取得新建住宅交付使用许可证为交房标准。2003年11月15日，开发商通知B办理交房手续，但开发商直至2003年12月25日才取得大产证。B认为，合同已明确约定开发商取得大产证是交房条件，开发商应当属于延迟交房，需承担责任。;解答： 与开发商虽然在预售合同中约定交付条件为取得产权证，但补充条款又约定房屋的交付以开发商取得新建住宅交付使用许可证为准。这样，交付条件已经作了变更，应以补充条款为准。现开发商已在合同约定的交房日期之前取得了新建住宅交付使用许可证，并办理了房屋交接手续，就不存在违约情况了。;五、由于未办成银行贷款而造成的违约责任在谁？ 由于按揭贷款直接涉及到合同外的第三方———银行，合同签订之后购房者能否取得贷款需得到第三方———银行的审查确认，决定权并非在合同双方。如果不能取