《物业管理实 务910》[管理资料].ppt

1、人员费：工资、社会保险、福利费 2、设施设备运行维护费，不包括房屋建筑物 及设施设备大修项目费用 3、清洁卫生费用 4、绿化养护费用 5、秩序维护费用 6、办公费用 7、固定资产折旧费 对用于物业服务中的固定资产进行折旧 8、保险费用，物业管理区域内物业共用部位、 共用设施设备公众责任保险费用 9、经业主同意的其他费用 59 质价相符，分等定价 上述九大服务成本要在以下五大服务中进行 分摊 1、物业管理处服务 2、清洁卫生服务 3、公共秩序维护服务 4、绿化养护服务 5、物业共用部位、共用设施设备的日常运行 维护服务 针对这五项内容的情况，进行服务等级的划分 59 三、物业服务收费形式 业主和物业管理企业可以采取包干制和 酬金制的形式约定物业服务费用 包干制的物业服务费： 九项服务成本、法定税费、企业利润 利润的基数= 物业管理人员工资+企业办公费+折旧费 法定税费的基数=企业利润 59 、 包干制物业服务费的特点 由业主向物业管理企业支付固定物业服务 费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有 或承担 目前商品住宅实行中准价、基准价都属于 包干制 59 酬金制物业服务费 物业管理企业预收物业服务资金，物业服务 资金包括物业服务成本和物业管理企业的酬 金，多退少补 酬金制特点： 预收的物业服务资金中物业服务成本属于代 管程度，其财权仍属交纳的业主所有，物业 管理企业不得将其用于物业服务合同约定以 外支出 对预收物业服务资金进行审计 59 四、物业服务收费分析 物业服务费用的交纳： 1、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售， 或者因开发单位原因未按时交给物业买受 人的物业，物业服务费由建设单位全额缴纳 2、物业管理企业接受委托代办供水、供电、 通讯等费用的，可向委托单位收取手续费， 不能向业主收取手续费等额外费用 3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳 物业服务费的，可由物业使用人交纳，但 物业管理企业仍应开具业主交费发票 59 、 物业服务费支付起始日期 1、二手房的买受人应在办理产权转移登记 之日的次月支付物业服务费，房屋产权 转移登记之日的当月及以前由房屋出售 人支付，但买卖双方另有约定从其约定 2、新建商品住宅的买受人一般应在开发单位 办理初始登记后通知业主办理入住手续的 次月支付物业服务费，办理入住手续的当 月及以前由住宅出售单位支付物业服务费 59 物业服务费的收缴 收缴难的原因： 1、物业服务未到位，引起业主不满，部分 业主迟交或拒交 2、业主要求过高 3、个别业主经济困难 4、物业服务合同对收费约定不明确 5、物业管理企业催交不力或方法不妥当 59 物业服务费催交方式 1、书面通知，善意的提醒 2、通告形式告知 3、上门与电话交谈催交 4、公布未交业主室号 5、提起诉讼 59 五、物业管理服务其他收费 1、公众代办收入 2、特约服务收入 3、物业经营收入 4、其他业务收入 59 、 物业管理企业不能收取的费用 1、物业管理企业代办水、电、通讯等费用的， 不能向业主收取手续费 2、物业管理企业提供的《入住须知》、 《房屋使用手册》，不能收费 3、建筑垃圾清运费，不能向未装修的业主和 使用人收取 4、新建商品住宅物业管理企业不得收取入户 手续费 5、物业管理企业对住宅装饰装修进行指导和 管理，但不得向住户或装修队伍收取管理 费、服务费或保证金 59 本 章 结 束 34 第九章 现代各类物业的管理 现代物业的主要类型： 从物业用途及物业管理开展的角度将其分为： 居住物业、工业物业、商业物业、 特殊用途物业 其中商业物业也被称为“收益性物业”，包括 办公楼宇、商场物业、酒店物业、加油站 停车场等 5 现代物业的主要特性 1、建筑等级高，装修豪华，设施设备先进 2、建筑风格多样，个性突出 3、适用类型多，功能多样 4、讲求与人性、环境的协调统一 5、科技含量高，趋向智能化 6、管理要求高，技术性强 59 二、住宅小区物业管理 按人口和用地规模的不同，住宅小区可分为 居住区、居住小区、居住组团三种规模 项目 居住区 居住小区 居住组团 户数 10000~1500