物业经营管理培训课件【企业经营管理推荐】.ppt

物业经营管理培训课件 目 录 1 成本管理 3 1 2 合同与风险管理 10 6 15 财务管理与绩效评价 3 一、成本管理 2、物业管理成本构成（两部分） 一）、物业管理成本含义及构成 单位：万元 指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程发生的各项支出。主要包括人工费用、办公费用、物业共同部位与共用设施设备的日常运行和维护费用、保安费、清洁绿化费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费等。 1）、营业成本：企业从事物业管理活动中发生的各项直接支出，包括直接人工、直接材料、间接费用。注：是直接从事物业管理活动，如公司的项目 直接人工：即项目秩序维护人员、保洁人员、工程维修人员工资、奖金、加班费各项福利等 直接材料：指为项目物业管理及设备设施维护所产生的物料消耗，包括各种材料、燃料、动力等 间接费用：是指为保证项目管理和有效运行产生的相关人工费用，物料费用等， 2）、期间费用或经营管理费用：指物业管理管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务没有直接联系，属于会计期间耗用的费用，主要为管理费用和财务费用。注：是物业管理公司，而非项目，如公司总部人员工资及费用。 二）、物业管理成本的分类 1、物业管理成本含义 一、成本管理 单位：万元 经济性质 1、外购材料 物业管理成本分类 经济用途 计算依据不同 与业务量的关系 与决策的关系 2、工资 5、利息支出 4、折旧费 3、职工福利费 7、其他支出 6、税金 1、营业成本 2、期间费用或经营管理费用 3、半固定半变动成本 2、变动成本 1、固定成本 2、差异成本 2、定额成本 4、实际成本 3、计划成本 1、边际成本 1、目标成本 3、机会成本 4、估计成本 6、可缓成本 5、沉没成本 7、可免成本 8、附加价值成本 一、成本管理 五）、成本预算 1、包干制：即所收取的物管费包括物业服务成本、法定税费和物业企业的利润，目前我公司采取的为此种收费方式。 三）、物业管理服务费收费方式 2、酬金制：即所收取的物业管理服务资金包括物业服务支出和物业企业的酬金，注：在两种方式所收取的资金的措词。 四）、成本估算 成本估算方法：将物业管理成本按成本大类进行分类，对各大类成本项目下的具体成本内容的年支付总额进行估算，再汇总大类成本项目总成本，除以物业项目的总面积后，得出大类成本项目的单位面积成本，再将各项大类成本项目的单位面积成本加总，得出该物业项目的单位面积物业管理成本。 成本大类项目：人工费用、办公费用、其用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、固定资产折旧费、保险费、专项维修资金。 成本预算的意义： 1）、为企业预算期成本管理工作指明奋斗目标 2）、为企业进行成本管理提供直接依据 3）、能动员和组织全休职工精打细算、挖掘潜力，控制成本耗费，促使企业有效地利用人力、物业、财力努力改善经营管理，以尽可能少的劳动耗费获得较好的经济效益。 4）、可作为物业管理企业经营业绩的考评标准。 一、成本管理 单位：万元 七）、成本预算编制方法 六）、成本预算要求 1、成本预算必须同其他预算相协调 2、成本预算要以各项定额为基础 3、成本预算应有相应的技术经济措施保证 4、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益 5、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地 2、弹性预算（变动预算）：是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制管理方法。 1、固定预算（静态运算）：是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。 3、零基预算：指以零为基础的预算，在每一预算期对任何一项预算开支项目，不考虑以往会计期间所发生的费用项目或费用额，一切从实际需要和可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编制成本预算。 4、滚动预算和概率预算 成本控制 事先控制 按控制时间特征分 含义：见P200页 一、成本管理 前馈性控制 按控制机制分 事中控制 事后控制 防护性控制 反馈性控制 八）、成本预算编制程序及控制分类 收集整理资料 预测成本指标 编制成本预算 一、成本管