河南郑州建业置地广场商业操作思路-65PPT.pptVIP

商业地产融资途径 境内商业银行贷款 发行企业债券 金融租赁 外资商业银行贷款 海外私募基金 信托投资公司发行信托计划 典当 境内公司上市 民间私募基金 公司海外上市 房地产投资信托基金(REITs) 销售物业产权 当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便；当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择；当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件；对那些地理位置很好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的；而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不是适合商业地产开发商的融资手段；在商业规划后评估销售对于后期经营影响较小的前提下，可考虑销售物业产权。 方案一： 销售物业产权（０６年5月底—０６年12月底） 本项目融资途径建议 方案二： 前期信托或建业私募基金（０６年４月—０６年8月底） 　　 后期房地产投资信托基金(REITs)（08.9开始） 本项目融资途径建议 1、重要节点确定 4月13日大河房展会 4月17日-4月底成立投资俱乐部 4月28日奠基仪式 5月7日老业主推介会 5月28日认筹（视客户积累情况调整） 8月26日解筹（视客户积累情况调整） 11月26日开盘 方案一具体操作 物业租售模式 置地商城 写字楼裙房 Ｆ４ 租赁为主或 按照商户定位大面积销售 租赁为主或 按照商户定位大面积销售 Ｆ３ 租赁为主或 按照商户定位大面积销售 租赁为主或 按照商户定位大面积销售 Ｆ２ 散售为主、部分租赁 租赁为主或 按照商户定位大面积销售 Ｆ１ 散售为主、部分租赁 散售和租赁结合 销售模式 针对一二层散售商铺，采用三年返租的形式，返租总额为 24%，三年的返租额度分别为7% 、8%、9%，小业主与 开发商签订销售合同，同时与开发商签订返租协议，约定 返租回报率，同时管理公司介入后，业主与管理公司签订 《商场管理公约》，由管理公司进行统一经营管理，三年 之后项目不回购，业主的投资收益为商铺的实际租金收 入。 销售模式阐述 商业项目的成熟都需要一个较长时间的培育期，在前几年的培育中通常其收益相对较低。采用三年返租的形式首先保证投资业主的基本收益，三年期内，由开发商投入大量的经营管理成本，保证投资者的前三年收益，在一定程度上化减了投资者的投资风险。 整个项目的商业部分约九万平米，开发商长期持有的部分占了八万平米左右，用来销售的部分只是一万多平米，建业作为整个商业最大的投资者，面临的风险也最大，在后期的经营中，建业会组建专业商业管理团队，投入大量的经营管理成本，保证商城的持续稳定经营，同时为商铺创造更大的增值价值，保证建业和广大投资者获得更大的投资收益。 销售模式阐述 5月7日的老业主推介会上开始收取意向定金， 有意向购买商铺的老业主享受优先选铺权，同时 对于交付定金的客户如在后期认筹或解筹，给与 总房款2%的特殊优惠。 老业主推介初步方案 认筹之前为客户积累期，待有效客户积累到一定量之后于5月28日认筹，每个意向客户交纳认购诚意金10万，购买VIP卡，不选铺，对于当天认筹的客户如果在八月份解 筹，给与总房款10%的优惠； 认筹日之后至解筹之前认筹的客户，如在八月份解筹当天解筹，给与总房款5%的优惠，解筹之后购买商铺的客户不享受任何优惠； 认筹初步方案 8月26日解筹，客户开始选铺，交纳首期款，并根据前期确定的优惠措施进行解筹，解筹前如认筹客户较多，可提前一到两天通知客户到解筹当日排号选铺和解筹； 解筹对于一次性付款客户给与5%优惠； 为确保整个项目的销售，可根据客户情况进行分批解筹； 9月、10月延续8月份的解筹，直至11月份取得预售合同之 后正式开盘。 解筹初步方案 方案二具体操作 　　信托模式： 　　　　　　　　　集合资金信托 发行机构 建业委托专业信托机构发行 推介日期 暂定2006年7月 产品名称 建业置地广场项目集合资金信托计划 用款项目 建业置地广场 信托期（月） 24 （两年） 信托规模 （亿元） 预计1—1.5 资金门槛（元） 暂定50万，超过部分按1万元整数倍增加 预期年收益 6% 资金运用 贷款 发行地 待定 用款人 河南建业商业地产投资股份有限公司（简称建业商业公司） 收益描述 建业商业公司的经营收入，及其建业置地广场项目开发所得为本信托计划的收益来源，扣除信托财产所有应承担的费用后，本次信托计划的预期收益率为年6%（如信托期间