盈锋购物广场2010年运营计划案大纲.docVIP

盈锋购物广场2010年运营计划案大纲 时 间：2010-07-08 前言 盈锋购物广场由东莞盈锋集团投资，位于东莞市塘厦镇塘厦大道，背临怡景路。总建筑面积约16万平米，其中住宅面积约10万平米、商业面积约6万平米，地上四层裙楼，一、二、三层商场，四层作餐饮、娱乐，裙楼天面为空中花园，五层以上为住宅。 盈锋购物中心将打造集超市、大型百货、电器专卖、精品家居、餐饮、娱乐于一体的商业地标。 本项目的运营是否成功，将直接决定项目的利润与集团未来在商业领域的发展方向，具有举足轻重的作用。为使本项目达到经济效益与社会效益双丰收的目的，结合塘厦地区的整体发展进程和需要以及项目的实际情况（以超市和百货为主），本人凭借多年的操盘实践经验，制订出该项目2010年的运营计划方案大纲。 第一部分 运营管理要点 根据盈锋购物中心的战略发展定位和要求，决定了后期运营必须坚持持续经营的战略，确保商铺的保值与增值和商场升级。 项目运营口号：打造“物超所值、魅力时尚”，“规范管理、至诚服务”的购物氛围。并用“精益求精、追求创新”的管理方针，铺架公司与商户之间的沟通桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉，建设盈锋商业品牌。 结合公司的营运目标以及商场的建筑特点，导入切合实际的“目标管理”理念，以高效率的管理方法降低成本，以全新的经营理念使利润最大化。转变传统思想观念，全心全意为商户服务。 为实现以上设想，建议采用“一个目标、两种模式、三个重点、四项措施”的运营方针，来指导后期的运营工作。 一个目标 以经营服务、管理为主导，为商户提供完善的管理服务，为公司创造效益，打造企业品牌。 二、二种模式 1、租赁模式 2、联营扣点模式 三、三个重点 1、做好品牌客户的培养和提升商场的整体形象 品牌客户是一个商场的窗口和旗帜；是吸引带动消费的关键因素；是消费群体追求和选择的目标；是商场发展的必然趋势。因此在日常的经营管理中应对相关品牌商户进行深入的了解（企业实力、发展是否健康、信誉度、管理、影响力和忠实度）选择综合指数较高且有意愿长期和公司合作的品牌进行培养，为商场以后的升级改造打下基础，为实现“品牌战略联盟”发展模式作铺垫。 2、忠实租户和潜在租户的培养 一个商场要有60%以上的忠实租户才有活力，才有一个良好的经营环境和秩序，商场才能稳定。在经营管理的过程中要充分体现商场经营服务宗旨和追求目标，奉行“公司与租户‘双赢’以及品牌培养优先的原则；以特色经营取胜；控制内部恶性竞争”的原则和务实周到的经营理念，为商户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与商户建立良好的合作关系。为将来业态调整和商场升级打下基础。这样即维护良好的经营管理秩序，又可以降低商铺的空置率。 3、整合商场硬件、软件资源开展多种经营。积极利用商场有效的资源积极开展各种有益的经营和有偿服务活动，以创造较高的经济效益。 四、四项措施 1、根据商场的发展规划、业态组合、服务宗旨、追求利润的总要求，在经营管理上必须实行“目标管理”管理。只有这样所有的管理与服务才能真正服务于经营。 2、制定出详细的执行手册和工作流程，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章制度》、《操作规程》、《员工手册》、《运作手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务商户的目的。 3、经营管理要时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现经营管理手段的创新，不断提出改进意见，全力做好与商户经营管理的对接工作。 4、要不间断地引进和培养专业人才充实管理队伍。采用“能者上、平者换、庸者下”的管理手段和“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。 五、运营目标的设定 根据目标管理的要求，总目标如下： ?1、年度商户对管理服务满意率百分之九十以上；?2、年度收费率完成额在百分之九十八以上；? 3、年度无重大责任事故发生；?4、房屋及设备设施完好率年度递减百分之三以内；?5、公司各项工作计划及既定目标实现率百分之九十以上； 6、开业一年内商铺出租率要达到95%以上； 7、二年内要确保经营收支平衡。 六、运营管理思路 租金和管理费的收缴率、出租率、客流量、空置率是衡量一个购物中心是否健康、成功的标准。为达成这些指标必须实行“目标管理”。根据目标管理的要求和项目的实际情况，主要从以下几个方面进行展开工作，以便更清晰的完成各项运营目标。另外，沃尔马对项目后续经营稳定至关重要，为维护项目统一运作的系统性，其商业管理应统一纳入商业管理的范围。为了更好的达成目标，主要从以下几个方面展开工作。 1、商场开业造势及营销推广 2、物业管理与服务 3、经营与管理 4、营销推广与品牌建设 5、营运队伍建设 七、购物中心运营组织架构 略 第二部分 商场开业造势及