20140110XX项目2014年全年营销执行详尽方案.pptVIP

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 岳阳板桥福邸项目2014年营销方案 谨呈：岳阳市元亨置业有限公司 同致行· 中国（岳阳） Framework 报告思维导图 工作回顾 货源梳理 市场环境分析 成交分析 全年目标 策略导出 营销攻略 工作回顾 工程计划与实际偏差较大，工程进度滞后及营销工作的过于前置导致项目在一定时期内处于被动状态 月均来访225组（有效来访），来访情况处于市场领先水平； 由于工程节点的把控性因素导致营销过于前置（从进场到开盘时间长达6个月），导致客户、销售员产生疲乏性。 9月份举办的定房定价活动在一定程度上减少了客户的流失。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 营销中心进场 万人跑得快活动 选房活动 样板房开放；预售证取得 工作回顾 造势宣传活动为项目导入期建立了较强的影响力，后期媒体保证了项目的“出境”率 项目一期媒体资源 类型 问题 “跑得快”活动 建立了项目影响力，但举办时间稍早，开盘时间过于延后 户外广告牌 琵琶王立交单立柱，步行街、107国道天桥。岳阳大道缺乏广告面 短信 重要节点投放，缺乏一定的连续性 网络 网络渠道全面铺开 广播电视台 在“的士圈层”建立了一定知名度，缺乏延续性 派单 1月9日投放，缺乏延续性 造势期效果良好，后期以“户外牌+网络+广播电视台+短信”持效性以及现场暖场活动为整体原则； 来访途径方面，效果依次较好的而是路过、户外广告、网络、来电转来访；来电方面，效果依次较好的是短信、网络、户外广告。 工作回顾 销售房源67套，成交面积 6965.33平米，成交金额 3460万元万元；价格低开高走，第一批单位均价5000元/平方米，后期均价高于5200元/平米。 物业类型 可售套数 已销售套数 剩余套数 销售率 可售总面积 剩余面积 已售总价(万元） 实收均价 未售总价（万元） 住宅3# 172 59 113 34.3% 17557.92 11436.41 3016.8738 4928.31 5832.5691 住宅2# 108 8 100 7.4% 12277.98 11434.16 443.9493 5216.06 6002.934 住宅1# 108 0 108 0.0% 　 　 　 　 　 商业 14 0 14 0.0% 　 　 　 　 　 车位 180 0 180 0.0% 　 　 　 　 　 合计 582 12 515 2.1% 　 　 　 　 　 但是开盘销售率情况不理想，选房活动预定97套房源，由于长时间的拖延，最终成交仅60套，剩余客户已在其他项目成交 2013年工作总结 成果： 1、前期造势、形象建立取得良好效果。来访情况良好； 2、整体按照价格低开高走策略执行； 3、预留低楼层单位，减少尾盘去化压力 启示： 1、注重推广的时效性、持续性 2、线上保持户外牌、网络媒体、交通广播电视台、短信持效性媒体，线下保持暖场活动（泛会所体验式营销）及单页派发保证项目的热度。 3、市场时机的把握较为重要。 2013年影响成交的主要因素分析 正面因素 总结经验 样板区投入使用 展示对于销售的促进作用 现场形象、服务展示（销售中心、物料、服务） 良好的形象展示在一定程度上提高客户对价格预期 营销推广 岳阳人比较好面子，“户外+网络+交通广播+短信”的组合策略树立形象的同时能够直接的带来上访量 反面因素 对策 市场对高楼层认可度 适当下调高楼层单位的价格 与曼城、金域华府价格对比 以项目品质引导客户 变电站 客观的讲述变电站危害极小的事实 老带新执行不到位 加强置业顾问对老客户的挖掘，激励 销售员杀客能力较弱 加大相关方面的培训 货源梳理 3号楼117、114、98平米的低楼层去化良好，92平米的单位及高楼层单位去化较慢；2号楼采取散卖形式；1号楼待推 3号楼 30 3001 3002 3003 3005 3006 3007 29 2901 2902 2903 2905 2906 2907 28 2801 2802 2803 2805 2806 2807 27 2701 2702 2703 2705 2706 2707 26 2601 2602 2603 2605 2606 2607 25 2501 2502 2503 2505 2506 2507 24 2401 2402 2403 2405 2406 2407 23 2301 2302 2303 2305 2306 2307 22 2201 2202 2203 2205 2206 2207 21 2101 2102 2103 2105 2106 2107 20 2001 2002 2003 2005 2006 2007 19 1901