房地产经济学(谢经荣)-第七章.pptVIP

第三节 房屋产权 一、房屋所有权属性 房屋所有权是以房屋为客体的所有权，是房屋所有权人在法律规定的范围内，对房屋行使的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利。房屋所有权具有以下属性： 所有权是一种最充分的物权 所有权是一种绝对权 所有权具有排他性 房屋所有权是建筑物所有权和土地产权的结合 （一）房屋所有权性质 1.房屋所有权的取得 原始取得 继受取得 （二）房屋所有权取得和丧失 2.房屋所有权的丧失 通过自然的、法律的和行为的事件，房屋所有权又是可以被取消的。 房屋所有权客体的消失 所有权主体的消失 所有权的转让 二、房屋所有权和产权类型 房屋所有权 B E C D A 全民所有 房屋所有权 集体所有房屋所有权 合资和股份制房屋所有权 外产所有权 私有房屋 所有权 图7—2 房屋所有权类型 (一）房屋所有权分类 房屋产权 标准价产权 成本价产权 微利房产权 市场价房屋产权 图7—3 房屋产权类型 （二）房屋产权类型 三、建筑物区分所有权 “二元论说”认为：该权是指区分所有人对建筑物的占有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。 （一）建筑物区分所有权的概念 （二）我国的建筑物区分所有权：采用“三元论说” “三元论说”认为：该权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。 第四节 房地产产权类型及其权能 一、房地产产权的特征 产权排他性 产权的可分离性 产权的法定性 产权的经济性 产权主体的一致性 二、房地产产权类型体系 房地产他项权利 房地产产权 土地所有权 土地使用权 房屋所有权 国有土地所有权 集体土地所有权 国有土地使用权 集体土地使用权 出让土地使用权 划拨土地使用权 城镇房屋用地使用权 城镇房屋所有权 直管公房所有权 自管公房所有权 私人房屋所有权 其他房屋所有权 乡村房屋所有权 抵押权 地役权 租赁权 地上权 其他他项权利 3、房地产所有权类型 房地产所有权 占有 使用 收益 处分 独 有 共 有 房屋共同共有 房屋按份共有 4、建筑物区分所有 区分所有建筑物 专有部分 共有部分 专有专用（法定）（主建筑、附属建筑） 约定共用（设定）（会议室、交谊厅） 共有共用（法定）（门厅、庭院、电梯间、走廊等） 约定专用（设定）（地下室、空地停车场、外墙等） 共有（法定、规约共有） 建筑物共有建筑面积计算公式 建筑物共有建筑面积=建筑物总建筑面积－套内建筑面积之和－作为独立使用空间销售或出租的地下室等建筑面积 多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积计算公式： 共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积/套内建筑面积之和 各套分摊的共有建筑面积=各套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数 多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积计算公式： 共有建筑面积分区分摊系数=共有建筑面积/各功能区建筑面积之和 各功能区分摊的共有建筑面积=各功能区建筑面积×共有建筑面积分区分摊系数 房地产其他他项权 租赁权 抵押权 典权（典物、出典人、典权人） 地役权（需役权、供役权） 地上权 相邻权关系 第五节 国外房地产产权 （一）土地权益 现实（即时）的土地权益 1 绝对土地权益（完全所有权） 2 终身土地权益（终身所有权） 限制性继承土地权益 3 4 有条件的所有权 未来的土地利益 1 2 3 回收权 时效占有 信托 一、美国的房地产产权 （二）公寓所有制和合作制住房 （三）美国对房地产的管理 1 警察权 2 土地征收（taking） 3 规划（zoning） （一）不动产权益 1 地上权 2 先买权 地役权 3 4 永久居住权、永久利用权 （二）建筑物区分所有权 （三）德国对房地产的管理 1 2 不动产登记 征收 二、德国的房地产产权 （一）不动产权益 1 地上权 2 永佃权 地役权 3 （二）日本对房地产的管理 1 2 不动产登记 征收 三、日本的房地产产权 第七章 房地产产权 第一节 产权理论 一、产权 我国《民法通则》中将财产权分为三类：财产所有权和与财产所有权有关的财产权、债权、知识产权。 （一）民法中的产权定义 （二）普通法中的产权定义 《牛津法律大辞典》：最好不要把财产权视为单一的权利，而应当把它视作若干独立的集合体，其中的一些甚至其中的很多独立权利可以在不丧失所有权的情况下予以让与。 产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。 产权是指所有权、使用权、管理权、分享残余收益或承担负债的权利、对资本的权利、安全的权利、转让权以及尚未列举的一些权利。 （三）产权经济学中的产权定义 产权由对财产进行利用、收益、转让的权