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第二节 所有权 注册会计师全国统考 一、征收与征用（P342） 1、征收：所有权（P342） 征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的所有权或者其他物权的行为。 （1）征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 （2）征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 2、征用：使用权（P342） 征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的财产的使用权的行为。 （1）因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。 （2）被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。 【解释1】征收与征用的区别：（1）法律效果不同。征收是财产所有权发生了变化；征用是所有权没有变化，使用权暂时发生了变化。因此征用的结果，如果标的物没有灭失，则仍需要返还给权利人，而征收则不存在返还的问题。（2）适用对象不同。征收是针对土地、房屋等不动产，不包括动产；征用则不动产和动产均可适用。（3）适用条件不同。二者都是为了公共利益，但是征用还要求必须是为了抢险、救灾等紧急需要。 【解释2】无论征收还是征用，除了适用于所有权外，还可以适用于用益物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利。 二、业主的建筑物区分所有权（P344） 【解释1】建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权三要素构成。 【解释2】当事人只要取得了专有所有权（购买了商品房），便取得了共有权及成员权；丧失了专有所有权（出售了商品房），便丧失了共有权及成员权。 【解释3】专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离。在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。 1、建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权（转让商品房时，即使同等条件，想卖给谁就卖给谁）。（P38） 【例题·多选题】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（ ）。 A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意 【答案】ABD 【解析】选项C：建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。 2、业主大会的决议（2008年多选题）（P345） （1）一般决议：1/2＋1/2 ①制定和修改业主会议议事规则； ②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； ③选举业主委员会或者更换业主委员会成员； ④选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人。 【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 （2）特别决议：2/3＋2/3 ①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； ②改建、重建建筑物及其附属设施。 【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。 【例题·多选题】根据《物权法》关于建筑物区分所有权的有关规定，下列选项中，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意才能通过的事项有（ ）。（2008年） A、选举业主委员会 B、制定和修改业主大会议事规则 C、改建、重建建筑物及其附属设施 D、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 【答案】CD 三、共有（P345） 1、按份共有(P346) （1）占有、使用和收益 ①按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利，但对共有财产的使用，应由全体共有人协商决定。 ②按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。 （2）处分（重点） 按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的“同意”，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。 【例题·单选题】甲、乙按20％和80％的份额共有1间房屋，二人将房屋出租给丙。现甲欲转让自己的份额。根据《物权法》的规定，下列各项中，正