土地增值税(副本1)(-18).pptVIP

土地增值税 一、土地增值税的概念 二、土地增值税的征税范围 三、土地增值税的税率 四、土地增值税的征收方式 五、土地增值税的优惠政策 土地增值税 土地税收的概念： 土地税收是国家以土地作为征税对象，凭借政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿地、强制地取得部分土地收益的一种税收。 土地增值税 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》是国务院于1993年12月13日颁布，自1994年1月1日起施行。 财政部又发布了《土地增值税暂行条例实施细则》，自1995年1月27日起实行。 土地增值税 一、土地增值税的概念 土地增值税 规定扣除项目有： 1、取得土地使用权所支付的金额 2、土地开发的成本、费用 3、新建房及配套设施的成本、费用或者旧房屋及建筑物的评估价格 4、与转让地产有关的税金 5、财政部规定的其他扣除项目 土地增值税 二、土地增值税的征税范围 1、转让国有土地使用权 2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 土地增值税 三、土地增值税的税率实行四级超额累进税率 1、增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； 2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%； 3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%； 4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 土地增值税 四、土地增值税的征收方式 一种是核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%－3%征收率征收 第二，减除法定扣除项目金额后，按四级超额累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。 土地增值税 1、能够提供购房发票的 （1）取得房地产时有效发票所载的金额； （2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额； （3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金； （4）取得房地产时所缴纳的契税 土地增值税 例如：某人2年前购入一套住房价款50万元、卖出时房管局的评估价为65万元。 如果按照有购房发票的情况交易的话，准予扣除的项目有： ①发票金额为50万元 ②加计金额500000＊5%＋500000＊（1＋5%）＊5%＝51250元 转让时的营业税等650000＊5.5% 土地增值税 ③个人所得税按1%征收650000*1%=6500元，印花税为325元，该房的扣除金额为：500000+51250+35750+6500+325=593825元 增值额为：650000－593825＝56175元，不超过扣除项目金额 的50%，税率为30％ 应交土地增值税为：56175*30%=16852.5元。 土地增值税 2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的 （1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明； （2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认； 土地增值税 （3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用 例如：前面例题如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3％，则土地增值税为：650000×3％=19500元。 土地增值税 五、土地增值税的优惠政策 1、对建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅。 土地增值税 2、对国家征用收回的房地产的税收优惠 根据《土地增值税暂行条例》的规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁， 纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。 土地增值税 3、对个人转让房地产的税收优惠 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征收土地增值税； 居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。 居住未满3年的，按规定计征土地增值税 土地增值税 4、对1994年1月1日前签定开发及转让合同的房地产的税收优惠 ⑴1994年1月1日以前已签定的房地产转让合同,不论其房地产在何时转让,均免征土地增值税。 ⑵1994年1月1日以前已签定房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发,其在1994年 1月1日以后5年内首次转让房地产的,免征土地增值税。 土地增值税 ⑶在上述免税期限再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让,如超出合同范围的房地产或变更合同的,均应按规定征收土地增值税。 * * 土地增值税