潍坊地块考察报告.doc

潍坊地块考察报告 考察时间：2008.8.28 -2008.8.30 考察地点：寒亭及昌乐意向开发地块 考察人： xx 下面对寒亭区民主街地块和昌乐县中国宝石城地块进行对比分析： 寒亭VS昌乐 两地区数据分析对比 寒亭 昌乐 备注 人口 总人口 35万人 60万人 2007年数据 城市人口 8万人 13万人 GDP 1-12月累计 766625万元 1028895万元 比上年同期增长 18.3% 17.5% 城镇在岗职工平均工资 1-12月累计 18561元 16185元 比上年同期增长 32.9% 25.2% 财政总收入 1-12月累计 102084万元 98819 万元 比上年同期增长 30.1% 34.2% 地方财政收入 1-12月累计 60330万元 55100万元 比上年同期增长 30% 29.1% 国税收入 1-12月累计 48250万元 50703万元 比上年同期增长 29.1% 46.7% 地税收入 1-12月累计 30533万元 30385万元 比上年同期增长 27.5% 38% 城乡居民储蓄存款余额 347963.43万元 494392.41万元 本外币各项存款余额 428370.07万元 701422.26万元 本外币各项贷款余额 372555.68万元 565124.01万元 二、两地区在潍坊的地位与优缺点分析 地位的不同点 寒亭区做为潍坊的一个区是在潍坊市存在的，与潍坊市形成一个有机统一的整体。 昌乐县属于潍坊的一个县城，其地区经济和发展可以做为独立的地区。 优缺点分析及对比 从这个方面看，昌乐和寒亭打平。 原因：潍坊的发展势必会带动寒亭的发展，但地区之间距离很近，奎文区和潍城区会造成寒亭消费者的分流。寒亭距离奎文做公车也就是15分钟，选择去奎文购物很方便，所以寒亭区与奎文区、潍城区人在消费理念上是互相影响的，只是在寒亭区域内没有现实的条件还不能满足人的消费心理。拿品牌来讲，寒亭区内最好的知名服装品牌—李宁，在本区域内的销量是很好的，所以一个简单消费趋向就能表明人的消费心理，而寒亭缺少的就是没有迎合消费者的需求。中档产品在寒亭区内量很少，供人选择的品种不多。这个原因可以做为选择在寒亭做投资的风险之一，也可以做为选择在寒亭做投资最大的一个突破点。但同时，寒亭距离奎文、潍城、高新区都很近，如果与潍坊主城区的房价差进一步加大，势必会吸引主城区的人到寒亭区置业。 而对于昌乐县而言，城市配套、经济各个方面都比较独立，相对寒亭其最大的原因是距离潍坊市距离比较远，本县区内的消费、购物可以满足人的日常所需，所以从人的消费心理进行分析，选择近距离消费是人自然的想法，而昌乐的发展可以满足县城区人的消费需求。我们看到的3分钟生活圈说的也是这个道理。 三、两地区的房地产市场状况及优缺点对比分析 房地产市场状况 寒亭区房地产市场住宅而言基本处在饱和状态，商业地产、住宅地产分区比较明显。商业地产已在寒亭区出现但基本属于起步阶段，现有的商铺多为两层建筑，已过时，拆迁量比较大。商业地产集中在北边，住宅地产主要集中在南边。 昌乐县房地产开发也是遍地开花，住宅、商业多为混合开发，以住宅做为主开发商铺做为辅助，以商业做为主开发公寓做为辅助。 优缺点对比分析 从这个方面来看：寒亭优于昌乐县 原因：虽然两地区根据本地区的情况将房地产的业态进行分布，各有各自的特点，但是寒亭可以将商业主要集中某一个地区，人在消费的时候喜欢有多样的产品供自己选择，不管是价格低廉还是中档产品只有集中才会有对比和效果。而且还有一点是商业区集中之后有利于引导消费者，进而商业区的人气就会带动，慢慢就会形成人流据物流，物流聚财流的景象。 昌乐的不同表现于，出现的商业区划分并不明显，目前在建的商业区从价格方面就能看出要针对的一般都集中在中端以上市场。 四、二地区的商业房地产市场及优缺点对比分析 商业房地产市场 寒亭商业房地产市场最大的一个特点就是政府改造800米的步行街--原寒亭的小商品市场。附近的“鸿通大厦”就是以商业为主的项目，沿街商铺价格以高达9999/㎡,面积150㎡以上，虽然套数不多，但销量还不错。“学府嘉苑”是以住宅为主的项目，但是部分沿街商铺1/2是做为回迁户给本地居民的。跟改造中的步行街属同一条街。 昌乐县的商业房地产市场就比较分散，而且商业地产的同质化也很严重。一般都是商业加高层公寓的形式出现。围绕“金鼎广场”附近类似的楼盘就有4个，一般都是外铺加内铺的形式，其中一个楼盘的铺已经卖到8000块/㎡。另外在不同地段同类似的项目也已经出现。 优缺点对比分析 从这个方面来看：寒亭要优于昌乐 原因：集中在地段之后容易形成一个区域，在做一个市场