万达城市广场的前世今生--商业论坛速记稿.docx

下面演讲的是美国JWDA上海公司（上海骏地设计）设计总监，原万达集团上海公司副总经理倪群先生演讲，掌声有请！ 倪群：各位好！今天我跟大家共享一下万达城市综合体的规划设计和一些商业地产情况。今天参加讲座的各位来宾都是或者正在做商业地产，或者是已经做了多年商业地产。应该说大家都是同行。我觉得大家今天更多是一个交流。我在讲的过程中，如果有什么大家想探讨或者是提出一些不同的观点，大家可以随时打断我的介绍。我们今天更多的是一个交流，大家都是同行。 因为我是从万达集团出来的，万达的商业建筑一般来说，除了它的董事长王健林会对外做一些介绍以外，其他的基本上还是控制的比较紧，或者是明的规定，或者是不明确的规定，相对来说对外的这种交流比较少。大家会觉得万达虽然听了不少，但是详细的可能还是觉得有一定的神秘感。那么我本人也是因为现在是从万达集团出来，到了规划设计单位。所以回头对万达的城市综合体进行了总结以后，跟大家做的一个交流。在后边的介绍当中，可能文字的总结比较多，大家已经上了一天多课，比较辛苦，所以上来先给大家一些图片，让大家对万达城市综合体有一个比较直观的认识。 这个项目就是在上海，现在应该说是浦东新区的一个周浦万达广场，这是在去年开业的。整个建筑面积是33万多；由五栋高层和一个商业综合体构成。 这五栋高层，除了有一栋是卖给政府作为办公楼；其他四栋全部是精装公寓。这是万达典型的第三代产品。就是说商业大概是在八万到十一万左右。由一条精品步行街串联而成，上边会有一些销售物业。 这个都是已经建成的实景图片，这是夜景照明。基本的泛光效果跟当时的泛光设计还是有一定的差距。照度也比当时设计的要暗一些，所以说不是特别理想。但是基本上还算达到了商业的基本氛围。 这个就是当时我们内部装修招标的时候做的一个效果图。就是万达广场步行街中庭的效果图。基本上建出来以后，除了电动遮阳和现在效果有所不同，其他基本一致； 这就是万达广场步行街，万达广场基本特征，就是一条室内步行街，这就是室内步行街的实景效果图； 这个是从二楼看步行街的转角广场的一个实景； 通过这几张图片大家会对万达广场有一个比较直观的印象。这就是万达广场室内步行街的入口，它主要有三个入口，A、B、C，三个入口，都有标志。这个就是刚才我说的中庭采光顶，是采用钢结构玻璃幕墙。 这是它的室外步行街；周浦万达广场可以说是万达第三代半产品，或者万达第四代产品。它有一条室外步行街，这个室外步行街可以用于销售，一托二的店铺。这个是销售物业。这个当时销售集团给定的是三万块，结果基本上一抢而空。 下面我给大家交流一下万达城市综合体。万达城市综合体往往都是冠名万达广场。万达的城市综合体既有城市综合体的一些共性又有它的一些特殊规律。万达城市综合体一般都是由一个五星级酒店，或者是精装的公寓，有些还有写字楼，然后还有商业广场，基本上商业广场会有一些基本的业态构成；还有一条350米到400 那么新的万达广场除了这种配置以外还会有一栋比较经济型的商务酒店。这个商务酒店一般都是出售给商务酒店连锁集团。一般来说除掉相邻的住宅地块，或者是相邻的独立其他的地块以外，就是商业综合体这个地块一般总建筑面积在30万到40万平方米。室内纯商业部分一般是在8万-12万平方米。 介绍完万达城市综合体一些特征以后，我们再看一下整个的城市综合（HOPSCA）的代名词； 是集酒店、写字楼、生态绿地、购物中心、会务、公寓为一体的复合功能、浓缩诚实的内容的街区（或街区组合，即片区）是随着城市化发展和土地价格提升出现的体现现代都市价值和城市生活要求建筑空间的综合体；是体现城市中心区和区域中心价值的最先进的解决方案。 城市综合体是购物中心之后更先进的业态。它把购物中心带来的城市效应更加的体现在周边附属的一些建筑上。从而形成了集约化土地利用，从而对于城市多功能复合、减少多种功能之间的交通、减少现在大城市所面临的交通拥挤是一个很好的解决办法。同时也能够达到开发商土地开发价值最大化。所以城市综合体是一个比购物中心更先进的一种城市解决方案。所以万达在第三代和第四代产品已经完全是一种城市综合体的业态。 以前的城市建筑往往是功能比较分散。就是购物中心就是购物中心，甚至购物中心里的很多东西在打散，百货楼就是百货楼，步行街就是步行街，都是分在不同的地块。人们要享受这些功能需要开车或者步行来往于不同的楼宇，这样就会造成很多时间浪费和交通的拥挤，造成城市交通大量流量。随着城市综合体这种复合功能以后，很多人可以做到上班和居住在同一个地方，平时吃住玩都在城市综合体里解决。这样对于减缓城市交通，同时对于把原来各自为政的建筑形成有关联的城市形象。这样对解决城市