兰州房地产市场的评价分析与发展研究-管理科学与工程专业论文 word格式.docxVIP

1.2国内外房地产市场发展状况1.2.1国外房地产市场发展状况房地产业被认为是当今世界上最大的商业活动。在国外，房地产业是一个投资概念，房地产企业被称作发展商，他们的经营活动是一种投资行为。根据测算，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，在发达国家约占国民生产总值的15%左右(32)。1.美国I刚刚副美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范，然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期，随着美国经济近年来的稳步增长，美国的住宅价格也迅速上涨，美国2005年房地产价格平均上涨幅度接近l侃，而导致房价飞涨的主要原因是按揭利率低、投机性投资和人们对房价上涨的预期。目前美国政府正打算通过提高利率，增长税收和调节市场来稳定房价和平抑市场，避免美国房价的大起大落，以促使美国房地产业的发展和美国经济的发展以及人们收入增长的水平同步。2.加拿大(SJ以能源工业和贸易立国的加拿大经济基础一直比较雄厚，房地产市场不存在太多的泡沫。上世纪90年代初期以来，加拿大移民政策迎来了黄金时代，房地产也因此持续增长，1995年至2005年，被称为加拿大房地产市场的黄金十年。2005年12月的数据表明，与2004年同期相比，房地产销售增长11%。稳定的移民政策为加拿大带来了大量的移民，成为其源源不断的买房力量，从而繁荣了房地产市场。就业人数和移民人数都为房地产市场的未来打下了很好的基础，加上即将开放的加拿大旅游市场，新老移民们的购房预期还在增加。3.澳大利亚(5)澳大利亚的房地产己有近百年的历史，其市场己十分成熟。澳大利亚房地产兴旺，居民购买力十分强劲，房产出租业非常发达，房地产投资年平均增长22%。良好稳定的经济环境和澳大利亚政府的政策支持，以及澳大利亚独有的，如政府不征收遗产税、房地产可以世代独有、没有使用年限等促使房地产升值的特点，使投资澳大利亚成为海外人士贯业的又一个新选择。澳大利亚权威商业研究机构BISSHRAPNEL在分析过澳大利亚的住房市场之后预计:至2008年投资置业者对于房地产市场的仍然强劲，而且目前持续的低利率政策也会支持住宅市场。4.英国(8)英国的房地产业和建筑业在国民经济中占有极其重要的地位。自1993年以来，英国的房地产业一直平稳上升，已走上了可持续发展之路。英国的房地产市场有三个组成部分，即租赁市场、投资市场、开发市场，其住宅市场以二手房交易为主，新开工及竣工的住宅量不大，翻新和开展完善的服务是其住宅产业发展之源。英国的房地产业不是靠大量的开发来维持，而是以出租、二手房交易、中介、金融、改建为主。英国的住宅一般是供不应求，基本没有新住宅空置，另外住房贷款市场的活跃也令房地产市场持续兴旺。5.俄罗斯则俄罗斯在进入二十一世纪后，随着其国内私有化和市场化步伐的不断加快，计划经济体制下形成的住房制度和土地制度与俄罗斯社会经济发展的现实越来越不相适应。由于缺乏相关的法律约束和完善的市场秩序，使房地产企业和房地产市场的发育一度较为混乱。俄罗斯房地产价格的涨幅近年来始终大大高于居民收入提高的水平。并且大大高于周边的欧亚国家，2003-2005年其房价的平均涨幅达到30%。国民经济的发展和人们可支配收入的增加，促使俄罗斯人对住宅的要求量不断增加，而供需矛盾突出则导致了房价以非理性上升。6.日本网日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，经过二次世界大战结束至今的半个多世纪的潮起潮落，房地产企业的发展和房地产市场的培育己日趋理性和规范。在20世纪90年代初最大的一次房地产泡沫爆发之后，经过10多年的调整，随着经济的复苏，日本的地价和房价已基本上回落到合理水平，房租价格上涨迅速。为了防止再次发生房地产泡沫，日本中央银行决定对房地产行业加强检查监督和管理，如果发现有不妥之处，将勒令金融机构采取缩小贷款规模和提高利率等措施来调节资金流向，防止房地产泡悚产生，确保日本金融体系的稳定。7.新加坡(9)新加坡是一个地少人多的城市国家，但是，新加坡政府经过多年科学的决策、理性的规划和有序的发展已经很好的解决了有限的资源与持续发展之间的平衡问题，使得该国在经济高速发展的同时，房地产业得以有序和同步的发展In10 虽然土地资源非常有限，但新加坡通过推行合理的土地供应机制来维护土地的可持续发展。新加坡88%的土地都属国有，对土地使用的控制相当严格，全国的所有土地划分为近千个小区，每一小区内都有详细土地规划。尽管高昂的土地成长带来了高额的房价，但其政府部门对低收入者提供更多的补贴以合理解决普通收入者的居住问题。1.2.2我国房地产市场的发展状况经过十儿年的发展，我国的房地产市场需求旺盛，总体发展平稳、潜力巨大I则，但目前有些地区已出现房地产过热的现象，房地产市场的投入过快，施工面积高居不下，房价持续上涨。针对房地产市场发展中出