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青岛房地产市场研究服务建议书 中原（中国）二级市场统筹发展中心 2007-4-3 一、研究方向及内容 主要研究目前青岛房地产市场的基本情况和特征分析： 1、城市特征 2、土地市场 3、商品房市场 4、客户需求 5、竞争对手研究 6、青岛市房地产未来发展趋势预测 二、研究范围 以市内四区（市南区、市北区、李沧区、四方区）、及城阳、崂山、即墨、黄岛和胶南为限。 1、相关统计和数据应尽量剔除青岛其余市县 2、报告中所有涉及到的数据口径保持统一 三、研究方法： 1.定量数据收集：中原城市监控数据；相关政府部门统计数据；其它二手资料的收集 2.问卷调查：500份问卷 3.专家访谈 4.实地考察 四、研究提纲： 第一部分 青岛城市研究及地产市场研究 城市资源 1.景观资源（自然景观、公园） 2.交通口岸（长途汽车站、火车站、重要的公交终点站、未来城市轨道交通） 3.教育资源（大学、重点中学、重点小学——侧重于对中小学的研究） 4.医疗资源（市级重点专业医院和综合医院） 5.零售网络（大卖场、批发市场、便利店网络、专业市场） 6.消费娱乐（商业中心、中高档酒店、餐饮街、酒吧街、健身场所） 7.文化场所：书店、影院、剧院等 8.政府及公共服务机构 城市人口 1.总量 2.人口构成（户籍人口、外来常驻人口、城镇人口） 3.家庭结构（以家庭生命周期分类为主结合户均人口、结婚对数、离婚对数等量化指标进行分析。） 产业支撑 1.经济总量（GDP、人均GDP） 2.三产配比 3.主要产业类型描述，着重对城市产业群分布的描述与特征分析 4.大型知名企业-产值及职工收入 社会消费力 1.人均可支配收入与人均消费性支出 2.社会消费品零售总额 3.高档商品（汽车、奢侈品）消费力调查 城市规划 1.城市发展方向和定位 2.“十一五”发展策略 3.重大基础设施建设 4.拆迁计划（青岛市市内四区城中村和城中厂的分布） 人文底蕴 1.人文历史底蕴 2.基本社会价值观描述 3.生活习惯描述（包括消费观念和习惯） 4、城市文化：节日、大型展览等 房地产政策环境及研判（地方与国家政策比较） 1.土地出让政策 2.房产交易政策 3.金融政策 4.外管政策（金融、工商） 房地产行业分析 1.青岛市房地产行业发展历程回顾 2.青岛市房地产行业特点分析（行业成熟度/开放度/本地市场特征分析） 3.市场规模及供求关系 客户分析(通过选取典型项目的客户样本，按照万科现有客户细分模型进行分析) 1.青岛市场各细分客户群的构成情况 2.居住现状及满意度 3.潜在需求能力 4.消费特点及投资行为特征 5.外籍人口分析 第二部分 青岛重点区域地产市场研究 一、各区市场规模及供求关系（2000——2007年一季度） 一级市场（分区描述历年土地出让量、地价走势、区域分布、近期土地出让计划；土地出让分产品类型分析-别墅：PR≤0.6；多层、洋房：0.7≤PR≤1.2；高层、小高层：PR≥1.3） 二级市场（按价格段对各区的供求关系、主流产品、价格走势进行描述） 一 二 三 四 五 一 二 三 四 五 一 二 三 四 五 一 二 三 四 五 1、确定合作关系 ★ 2、制定调研计划 3、实地考察 4、初步资料整理 5、补充调研 6、基础报告撰写 7、阶段性讨论 ★ 8、基础报告完善 9、决策报告撰写 10、阶段性讨论 ★ 11、决策报告完善 12、最终汇报 ★ 六、研究团队 此次研究工作将以中原（中国）二级市场统筹发展中心的研究团队为主，结合山东中原研究顾问部的同事共同完成。 分工 姓名 部门 职务 学历及工作年限 总协调人 赖国强 中原（中国） 二级市场 统筹发展中心 中原（中国）董事副总经理 二发中心总经理 15年房地产工作经验 总负责人 盛洁 副总经理 复旦EMBA 12年房地产工作经验 项目负责人 陈炯炫 副总监 香港浸会大学社会科学学士 10年房地产工作经验 项目参与人员 方灶明 经理 市场营销学士 4年房地产工作经验 周琪 高级顾问 社会学、新闻学学士 韦丽慧 高级经理 复旦MBA 曹程鹏 高级顾