体验酒店与体验商业.doc

北京传统商业地产将出现过剩现象 　　从去年下半年至今，商业地产的热风还在北京的上空回荡。各式各样的底商、主题街区以及商业地产都怎一个“火”字了得。但冷静想想，任何商业地产的发展都离不开宏观经济和区域经济形态的发展。随着北京经济的快速发展，如今的北京已经进入体验商业时代，而目前很火的北京现有商业地产95%以上都是与体验不吻合的商业建筑形态。对此，有人认为，体验商业时代的来临，将使北京目前很火的传统商业地产出现过剩现象。 　　■体验商业时代的来临，传统商业地产建筑形态面临革新 　　传统商业的本质是购买型商业，在传统的商业形态中，购买需求是主要组成部分。因此需要在有限的时间和空间中传递尽可能多的商品信息，进行尽可能多的交易行为。传统的集中商业就是与这种需求相适应的商业建筑模式，把众多的店铺统一组织在一个整齐有序的空间中。从最早的百货商场、购物中心到现在的SHOPPINGMALL，无论建筑风格和外观怎样改进，细节和环境怎样强化，其本质并没有发生变化，仍然是适应传统商业时代的建筑形态，无法真正满足体验时代我们的需要和需求。 ■怎样的商业建筑形态才能满足体验时代购物者的需要和需求 　　体验商业时代的主体消费模式为“感受型消费”，“买”的需求不再是人们消费行为的主要组成部分，“眼睛”与“心灵”的需求却成为消费主体；消费的结果也不再用物化的标准来衡量，“我来了———我看到了———我感动了———我记住了”这一行为模式本身就是目的和结果。正是这种“感受型消费”模式，决定了在体验商业时代，商业建筑形态是有变化的，自然与人文的价值和意义，将得到前所未有的彰显，成为人们关注与寻找的焦点所在。 　　所谓自然，不仅仅是外在景观的营造或绿色植物的摆放，而是要求人能在自然中穿行，能够真正接触自然、感受自然，甚至融入自然、拥有自然；所谓人文，不仅仅是装修风格的另类或细节装饰的精巧，而是要求能够真正蕴涵和传达某个时间或某个地域的历史、政治、经济、文化与生活信息，而这些正是传统商业时代所缺失的，是集中型商业建筑所隔绝的。 　　体验商业时代的到来，是自然与人文的价值被再认识的过程，而与之相匹配的商业建筑，也就应该是能够最大限度地涵盖自然与人文因素，真正具有自然景观与人文特质的建筑形态。 ??由此，我们归纳出体验商业时代的三大核心价值：自然、人文、现代，而体验商业时代的建筑形态，应该是这三者的融合与统一。 　　■北京传统型商业建筑过剩 　　有关统计报告表明，2003年房地产市场上，新增购物中心的平均建筑面积由10年前的5.6万平方米，增加到2003年底的9.6万平方米，增长幅度为71%。其中尤以SHOPPINGMALL为代表的超大型购物中心为甚，建筑面积动辄20万至30万平方米，以至于有人认为，2003年是房地产市场的“SHOPPINGMALL年”。种种事实表明，集中型商业建筑过剩的趋势已经异常明显，在这种大环境下，即使占据CBD这样的黄金商业地段，如果开发传统的集中型商业建筑，即使是航空母舰般的SHOPPINGMALL，结局也必定是死路一条。 　　在这种情况下，开发商转而关注商铺底商和商业街的大量出现就是这种趋势的集中反映。“商铺热”在北京房地产市场方兴未艾，但是，其中绝大多数仅是外在表现形式的改变，仍然是变相的集中商业。 　　■北京体验型商业建筑稀缺 　　与传统商业建筑过剩情况相对的是，体验型商业建筑却极度缺乏，需求与供应之间呈现出极度不平衡的状态，这也就是为什么新天地一期会创造出一个神话般的商业奇迹，后海、什刹海也似乎在一夜之间变得炙手可热，人潮如流。 　　让人欣慰的是，已经有开发商注意到了这个问题。如今典集团董事长张宝全就在位于北京啤酒厂的苹果社区由“非常建筑”做了不同于其他小区商业配套的“苹果22院落”规划设计方案。大纵深、大间距、大绿地的设计，使苹果街完全脱离集中商业建筑或传统底商模式。 　　一些传统商业地产业看到了这个变化，开始调整，如位于安定门附近的巨库，从经营的业态上入手，推出中国首家体验式主题商业，巨库时尚青年的消费定位，体验式主题式的商业理念，以及创新的商业模式吸引了很多投资者，也吸引了很多商家。在11月30日举办的巨库招商大会上，数千人来到了销售现场。 ??? 国外商业市场动态表明，进入２１世纪的商业，越来越从经济乃至消费者的需求考虑，越来越注重休闲购物氛围的营造，商业建筑设计已经突破了原有框架，更多将重点放在了如何重新建立建筑物与商业活动及人的协调上，独特的主题体验式最新设计理念正越来越被人们所推崇。??? 所谓体验，是指设计师以服务为舞台，以商品为道具，围绕消费者创造出值得消费者回忆的活动。其中商品是有形的，服务是无形的，而创造出的体验是令人难忘的。??? 而主题体验式商业，是指设计师借规划、设计、装修、