地产相关营销策划人员必看经典书籍-泛地产战略(王志纲工作室的理论与实践)(168页).ppt

保姆的社会化解决之道 保安的形象与多重功能 商业联盟的组建 销售设计 回归家本位——开放式的销售 推广设计 推广是一种立体攻势 工作室为星河湾做的南方都市报新闻宣传媒体计划 以新闻为主导的推广运动 广告到底做什么？ 第一次媒体广告 部分广告图片 中国第一份媒体楼书 中国第一份媒体楼书 星河湾的启示 策略高于一切 房地产的品牌——快速成长的模式 城市发展的轨迹与规律 如何看待供应过度的市场 大象的游戏开始了 案例：奥林匹克花园 复合型地产的开发模式 与金业集团的四度合作 最值得重视的竞争态势 强手如林，但基本停留在同质化的竞争层面 过度集中的供应可能引发同比淘汰 过度包装引起买家反感 价格竞争势所难免 我们所面临的选择： 做火车头还是做车厢？ 观点：做车头和做车厢 所谓做车头，就是做行业竞争者中的领头羊。做市场的领跑者、市场领袖。从某种意义上说，并不是任何企业都可以选择做车头的。这不仅取决于企业规模、市场占有率等硬性指标，更取决于企业战略和企业领导者的眼光与能力等软性指标。缺乏战略远见的企业是没法做好领跑的。 所谓做车厢，就是做追随者，跟在领跑者后面拣便宜，领跑者筚路蓝缕，开创出一条通道，追随者就在这条道上毫不费力地快速前进。这是做车厢的好处。可以节省许多研发成本以及市场开拓费用。但它永远只能跟在别人屁股后面。 策略取决于资源与能力，做车头还是车厢，只有综合分析盘存企业资源与能力之后才能决定。 策略设计 总体策略：高筑墙、广积粮、深挖洞 高起点，高素质，提高华南板块竞争门槛； 用全新的开发理念整合国内外一流的合作资源，让他们在统一的总谱下施展才华； 依托项目自身的地理优势，最大限度地打造和演绎项目的氛围、品位与个性化。 策略设计：领跑者的策略 首先，让买家看得见，摸得着，感受得到。 其次，摆脱了同质化的竞争。 第三，打乱了其他竞争对手的阵脚。 策略设计：走国际化、个性化之路 星河湾一面世，不是让人们感到又多了一个楼盘，而是又多了一个非常有个性的、非看不可的盘。 资源整合就是生产力。与国际上这些一流的专业机构合作，关键是要有一个总谱，让他们作为出色的乐师，按统一的旋律演奏出威武激越的交响曲。 社区构建 设计理念 星座式的布局，把家安在花园里——绿地的适当分散与合理集中 设计理念 做足水文章 ——有江景，更要有江境 ——有江景而不唯江景是用 ——社区天然活水循环系统，来自岭南一绝“宝墨园”的“绝活” ——拥有全天候的免费社区泳池 ——引入50公里外的西江水 ——首期开盘，拥有一江两河四湖六大泳池四十多个园林水景 宝墨锦鲤 设计理念 追求整体感——为什么不做飘窗台？ 观点：做房地产的三个层次 看得见摸得着——房子 看得见摸不着——环境 看不见摸不着，但感受得到——生活方式 配套设计 名校的引进 ——执信中学的进入 会所到底是什么？ ——中心会所 ——组团会所 服务设计 泛地产——中国房地产业的必然之路 什么是泛地产？——任何人类活动的可经营，可交易的空间都是房地产 。 在中国，发展商是在市政建设落后，社会配套不完善，社会保障不健全，社会服务不成熟以及产业链发育不成熟，同时生活方式不成型的条件下开发房地产。 因此，中国的发展商绝不仅仅是土地开发商或住宅产品供应商，而是生活方式的营造者和保障者。 案例：星河湾 项目概况 星河湾位于华南板块华南快速干线出口处，总占地面积1200亩，首期建筑面积30多万㎡，由六大充满异域风情的水景园林社区组合而成。 星河湾以强强联手，整体超越的竞争策略，诚邀王志纲工作室、贝尔高林国际园林设计公司、WY国际设计公司、澳洲柏涛（LPT）建筑师事务所等十大国内外顶级专业公司参与打造。 星河湾拥有1.83公里中国首条骑江实木观光休闲大道，2个全天候桥底休闲公园，拥有独家“天然活水生态循环系统” 。首期以一江两河四湖六大泳池四十多个园林水景的靓楼美景式实景开盘。 满城争说星河湾 十八万人涌华南，满城争说星河湾 4月28日开盘，五一期间，十八万人莅临现场，开盘首月售出单位600个，至6月底销售额达到4亿3千万元。一炮而红，成为广州楼市最令人瞩目的明星楼盘。 其时上市广告见报只有三周。发展商名不见经传。销售现场无大SHOW、送大礼、抽大奖。 数字星河湾 4月28——5月7日 样板房鞋套近20万对； 桶装水1200多桶； 瓶装水510箱，约12240支； 纸杯20万个； 每天240趟看楼车发自广州各点，座无虚席 停车场内平均每天停泊1600辆车，车位仍显不足； 共发放销售资料12万份。 销售热况 策划前的原始地块，王志纲先生与黄董、麦总在地盘 考察 什么是华南板块 华南板块位于广州南番禺区，可开发土地约