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静安茗园——静安先锋企划大纲 市场篇 上海市房地产市场分析 开发投资持续上升 2002年上海市房地产市场热火朝天，一片大好发展态势。2002年第一季度，上海房地产开发投资额为107.88亿元，同比增加20.19亿元，增幅为23%。近年来，房地产开发投资作为上海固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，尤其是近几年房地产市场持续升温，使开发投资只跌回升，而且出现加速趋势。 今年2月21日央行宣布第八次降息，其中存款利率平均下调0.25个百分点，贷款利率平均下调0.5个百分点。尽管此次降息幅度较小，且降息的边际效用呈递减趋势。但总体而言，对房地产业是一个利好消息，对房地产企业而言，开发生产成本下降，对个人消费来说，还贷利息少了，购房成本降低了。因此，上海房地产开发投资仍将保持一定的增幅，以满足房地产二、三级市场的需求。 土地市场升温 2002年第一季度，新增经营性项目土地出让面积72.13万平方米，同比增加70.81万平方米，增幅达到53.7%。由于去年同期正处于上海土地由协议转让向招标拍卖过渡，因此没什么可比性。去年7月1日实施招标制度以来，对于促进土地市场发展、完善土地市场建设、规范土地市场交易起到了积极的作用。 未来上海土地供应将形成6种制度：（1）建设用地供应总量控制制度；（2）城市建设用地集中供应制度；（3）土地使用权公开交易制度；（4）基准地价定期更新和公布制度;（5）土地登记可查询制度;(6)集体决策制度。 商品房市场持续火热 2002年第一季度，上海市商品房批准预售面积466.33万平方米，增加338.58万平方米，增幅高达2.65倍。这主要是由于2001年第一季度执行新的预售标准导致供应量偏小所致。与此对应的已登记的商品房预售面积为516.57万平方米，同比增加142.33万平方米，增幅达到38.8%，供求比为1：1.08。批准销售面积582.66万平方米，同比增加19.8%，供求比为1：0.96。从上述数据来看，上海商品房预售稍微供不应求，商品房销售基本上供求平衡，但从商品房的供求和需求来看，供求关系更加略显紧张，商品房预售供求比为1：1.21，销售供求比为1：1.03。 由此可见，在商品房预售中的确是供求矛盾比较突出。 从需求来看，大部分购房者是为了改善居住条件，但也不少投资者把购房作为投资手段，从而加剧了供求矛盾。房地产市场的活跃，的确需要一部分投资客，但如果一旦投资客过多，市场风险随之集聚。 从房屋分类情况看，尽管住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售出现强势增长。 二手房市场活力十足 2002年第一季度，已登记的存量房买卖面积达333.81万平方米，同比增加53.09万平方米，增幅达19.2%。已售公房上市成交面积为86.4万平方米，比去年同期增加14.62万平方米，增幅达20.4%，占存量交易面积的比重，由去年同期的25.6%，上升至25.9%；平均每套出售价格为15.51万元，每套平均建筑面积52.27平方米，单价为2950元/平方米，比去年同期增加450元，增幅达17.96%，比去年第四季度的2834元也增加了116元，增幅达4.09%。 作为房地产业而言，它有自身的发展规律，一般来说，房地产周期可分为四个阶段：复苏、繁荣、衰退和萧条。上海楼市从1999年底回升以来，2000~2001年可称为复苏期，而今年才刚刚进入繁荣期，这一时期至少3~5年。 据市价格监测中心最近统计，目前上海购买高档价位住房的境内外人士约占购房群体的30%，65%以上的市民买的是中低价住房，其中有办事人员、个体工商户、商业服务人员、产业工人和农民阶层等等，这个最新“社会各阶层”的购房分析，反映了上海住宅市场目前的最新需求。6月，上海的住宅房价如同步入盛夏的气温，呈现出急剧上扬的态势。据〈上海房地产市场决策咨询报告〉显示，6月份住宅平均单价达到5430元，与5月相比，提升3.3%，比去年同期4640元高出790元，提升了17%，从各区域的房价变动情况来看，普涨的特点十分明显。 市中心三个区域中，尤其是黄浦、静安在新一轮大规模旧改项目上都纷纷高价上市，如东淮海公寓、上海一街区等，为未来本区域价格水平制定了一个较高的参照值，区域均值分别达到7330元和8020元的新高度。作为国际大都市，境外和外省市的投资者成为上海楼市一支新生的消费群体，这是无可非议的。但是，上海楼市仍以本地消费者为主体。有关数据显示，上半年登记预售商品房中，以成交面积计算，属本市居民购买的占74.2%，外地人士购买比例为20.1%，境外人士的购买比例为5.7%。 今年上半年新增经营性项目土地出让面积为265.7万平方米，其中住宅用地为256.74万平方米，占总量的96.6%。上半年登记预售的新建商品房中，住宅占96.6%，办公占1.3%，商业