《[W]成都中粮祥云国际社区别墅项目2010年营销的推广执行方案报告》.ppt

成都中粮祥云国际社区别墅项目2010年营销推广执行方案报告;目录纲要;市场环境研判;【1.1.1】国务院国发【2010】10号文件的解读;【1.1.1】国务院国发【2010】10号文件的解读;【1.1.2】国发【2010】10号文件对本项目的影响;【1.1.3】整体市场环境/市场机会;【1.1.7】整体市场环境/武侯区顺江- 铁佛地块土地交易;麓山国际社区;1、麓山国际社区——卖的不仅是别墅，还是一种圈层的生活方式。;2、誉峰——以国际城南的核心区位，极致演绎精装产品，体现物超所值。;3、华侨城——华侨城模式在城市三环的成功复制;置信丽都系列最高端产品，丽都系列在成都深入人心 融合南富西贵，成都传统高端居住区核心区域，连通双楠 紫荆，城市价值前景看好 产品价值 1、纽约中央公园式园林 2、私密围合的规划理念 3、创新“主卧区”户型设计 4、五星级入户大堂 5、高端社区配套专设豪华私人会所，下沉式室内恒温 游泳池、全水疗SPA、国际化商务中心、品牌健身 馆，兼具时尚内涵、 6、高科技配置：直饮水（软水）系统、中央空调系统 地暖系统、同层排水系统、、人与建筑环境之间的 互动更为动态和开放。? 投资商：基汇资本;结论——高端市场呈现结构性质变;项目本体研判;【2.1.1】区域分析/地块四至;武侯总面积为76．56平方公里，总人口49.6万人，因武侯祠坐落而得名，是1990年成都行政区划调时建立的新城区，被国务院定位为高科技文化区。 该区以武侯科技园、西部鞋都工业园为载体，形成了电子信息、生物制药、机电一体化、新材料等四大高新技术支柱产业和皮鞋、家具等传统优势产业并存的产业体系；同时西南成都物流中心致力于发展成为西南一流的综合性现代化物流中心。 近年来在武侯几大热居之地集中开发的地产项目改善了人居环境；仁和春天、伊藤洋华堂、凯宾斯基等现代商贸、商务业态完善了城市配套功能；老成都民俗公园、锦里一条街、江安河公园、永康森林公园、清水河公园等休闲旅游场所提升了城市的整体形象。武侯区正变得越来越时尚，越来越宜居。 武侯新城的规划中，顺江-铁佛地块是房地产的重点，09年底到今年，本地块将有大量土地招拍挂。 ; 探底周围市场量价关系，确立祥云国际成都战略;【2.2.1】基础经济指标（二号地块）;——秉盛地气，一贵难求;【2.2.3】产品解析/1期产品分布图;——尊正英伦，贵胄原生;产品解读——大悦城，补充一个城市的理想;【2.2.9】产品解析/景观分析;【2.3】项目SWOT分析;项目定位与核心价值梳理;高品质国际化标准生活社区;中粮祥云国际;国际化的理解： 不是一味西化，而是打破文化局限 把世界上最好的为我所用所享;中粮·祥云将成为成都国际化进程中的一个里程碑 也是中粮地产品牌与产品线走向成熟的标志;[国际化社区]定位的可行性论证;成都具备接纳国际化生活的基础： 传统与开放并存的成都文化是 国际化生活的天然土壤 ;成都市场需要真正的国际化生活： 快速发展的城市渴望获得 提升生活品质的机会;中粮是营造国际化生活的实践者： 丰富的高端国际化地产开发经验 和强大的国际资源是坚实后盾;项目具备实现国际化生活的条件： 社区产品规划与城市综合体形态 大幅度提升生活品质;代表当今成都乃至中国的活跃阶层与动力人群的社会标志和文化典型;国际化生活;;国际标准 对业主生活质量各细节的最高标准要求;国际潮流 引领回归城市新生活的趋势;;国际团队 世界范围内的高水平供应商团队;调性与SLOGAN参考;【3.4.2】中粮·祥云国际社区表现力示意;成都。 从此微笑;一个全新的人居梦想;目标消费者分析;高层产品;先选产品，再选项目;面向全国，区域打底;居所升级换代的本地客户;成都周边“进城”置业客户;成都籍异地客户回乡置业;一线城市投资客户;社交需求先行，改善需求为主;项目营销执行计划;【5.1】销售任务回顾与分解;战略层面;行为＞发言 舆论＞解释;首批体验者;业内口碑;【5.2.4】项目营销总纲;{品牌期5—8月}——贩卖期待与产品表现;{开盘前期9—10月}——贩卖冲动与氛围追求;{产品期10-12月}——贩卖感动与产品体验;;阶段营销目标审视;;媒体资源整合 以及外围执行团队构架完成;媒体见面会（内部） 暨中粮·祥云项目媒体战略合作启动仪式;媒体风暴： 国际化生活概念研讨与媒体论坛;媒体下午茶 定期举行的小规模业内人士茶会;企划执行工作： 项目形象基础要素准备;企划执行工作： 户外广告阵地的选点及确认;企划执行工作： 现场整体包装方案;销售层面工作： 销售准备期;;阶段营销目标审视;;国际儿童摄影展;国际Baby party-世界有爱;祥云国际英伦夏令营;祥云生活速递 ;企划执行工作： 项目礼品系统的规划;;阶段营销目标审视;;