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2013年4月四川江油“诗城国际”项目前期定位报告
江油“诗城国际”项目
前期定位报告及合作方案
城市基本情况
城市概述
江油市位于西北部,上游,龙门山脉东南。距离30公里,160公里。幅员面积2719平方。,
3、住宅市场现状
(1)现状分析
江油住宅处于新兴发展阶段,旧有住宅规模小、品质差,配套功能也不完善。08年地震以后,政府开始大力度的重建工作,伴随着部分招商引资项目的修建,提升了整体江油住宅的形象与品质,开始建设真正意义的商品住宅。未来旧城改造和新区建设,周边乡镇居民涌向城区购房,对于江油这个人口不多的城市而言,住宅基本处于饱和。
(2)项目规模
目前在售及待售项目来看,由于土地供应限制,多属于中小规模建设,大体量项目多集中在城西及城南新区,多为招商引资项目。
(3)区位分布
整体江油市场住宅的建设东南西北均有分布,但城市发展受地形限制,政府的主要导向开始指向城南区域。本项目所在的城北片区,土地少,离老城近,机会明显。
(4)成交价
江油一般住宅的销售价格集中在3200-4000元/㎡,根据区位不同,价格有差异,以城东工业开发区价格最低。本项目所在城北片区的楼盘价格普遍在3700元/㎡左右,久盛华庭因产品为板式小高层、多层,价格在4200-5500元/㎡之间。
(5)面积区间
各楼盘面积区间以70-120平米居多,城南个别楼盘含有大户型设计,甚至别墅。
(6)主力户型
各项目主力户型均为100平方米左右的小三室,对于这个县级城市而言,需满足三代同堂需求的客群更多。
去化速度
地震后导致居民对住宅大量需求,2011年达到了高峰,一系列调控政策的出台,观望情绪浓厚。消费者更注重性价比。
从本项目周边楼盘来看,滨江华城因开发商是本地最大的开发商,销售的群带关系较多,基本销售完,去化速度也较快;久盛华庭因价格高,虽然产品好但去化很慢,销售约50%。市面上很多楼盘处于交房阶段但仍有房源在售。
客群定位分析
1、城市居民消费偏好及特征
消费习惯
解放碑周边是江油唯一成熟的商圈,历史久,业态丰富,品牌聚集,直径范围约1.2公里,消费方便,在市民心中地位稳固。目前其它区域商业不成气候,人气显然不足。
市民消费较为频繁,但消费层次普遍不高,大多为中低消费。
消费偏好
市民的本地品牌保护意识强,对外来品牌的接受度差,喜欢外出消费(绵阳、成都)。
市民消费一般集中在下午,商场活动喜欢在晚上进行。喜欢结伴购物。
消费实力
城镇居民2012年人均消费为14823元。对品牌的关注度一般,看重性价比。
消费结构
物质消费多于精神消费,更多偏重餐饮、日常用品、服装,休闲娱乐更容易为年轻人接受。
2、商铺投资客群定位分析
投资群体
投资客户偏少,基本无外来投资人群。因本地投资机会少,存在本地人在外地投资的情况。
投资偏好
对中心城区成熟的商业圈投资兴趣更高,更关注传统的沿街底商、面积小的物业。
固定返收益的新型销售模式得到投资客户的高度认可。
资产总价低、收益稳定是多数人的选择。
投资观念
投资客户具有传统的投资观念,投资行为稳健,看重长远发展以及稳定的回报。
五、项目市场机会分析
1、从项目入市时间上分析
目前江油房地产发展程度介于起步到快速发展之间,初步具备快速发展的条件,但还不成熟,特别是消费者购买信心不强,投资观念落后。在政策调控的大背景下,大量开发商把目光和重心转向商业地产,未来商业销售竞争将会很激烈。
2.从地块位置上分析
该地块处于江油城北老城边缘地带。不属于传统黄金地段的范畴,也不属于城市重点发展区域。但该区域交通便捷,环境资源丰富。区域内无标杆性商业项目,整体营销水平平淡,商业竞争不强。对于营销策略而言,可操作的营销手段较多。
3、目前具备的机会条件
(1)专业的营销策划,为项目未来整体营销推广提供保障条件;
(2)统一运营管理,为项目整体成形缩短时间,为后期顺利经营保驾护航;
(3)以始为终的定位原则,目标性更强,思路更明确
(4)固定返租,增强客户信心,打消顾虑,区别于市面上普通商铺销售;
(5)投资理财的全新模式,具备引领市场消费的条件;
(6)多渠道营销,客源有保障.
六、项目定位建议
江油商业发展水平较缓,业态不丰富,真正意义的商圈未形成,但生活节奏缓慢,市民喜好吃耍,本项目结合市场竞争情况、市场需求及项目特点开展定位。
主题定位:餐饮娱乐休闲广场
◆符合目的性消费特点;
◆结合地块特征及市场竞争偏向,需要特定业态整合、升级;
◆目标客户承租能力较高,承租时限较长;
◆以酒店为中心,以1万平米餐饮娱乐为主要特色的运营模式;
◆零售及部分服务业态,可在项目一期商业中进行补充。
七、产品定位建议
1、业态定位建议:
(1)功能定位:餐饮功能、
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