2013年4月四川江油“诗城国际”项目前期定位报告.docVIP

江油“诗城国际”项目 前期定位报告及合作方案 城市基本情况 城市概述 江油市位于西北部，上游，龙门山脉东南。距离30公里，160公里。幅员面积2719平方。， 3、住宅市场现状 (1)现状分析 江油住宅处于新兴发展阶段，旧有住宅规模小、品质差，配套功能也不完善。08年地震以后，政府开始大力度的重建工作，伴随着部分招商引资项目的修建，提升了整体江油住宅的形象与品质，开始建设真正意义的商品住宅。未来旧城改造和新区建设，周边乡镇居民涌向城区购房，对于江油这个人口不多的城市而言，住宅基本处于饱和。 (2)项目规模 目前在售及待售项目来看，由于土地供应限制，多属于中小规模建设，大体量项目多集中在城西及城南新区，多为招商引资项目。 (3)区位分布 整体江油市场住宅的建设东南西北均有分布，但城市发展受地形限制，政府的主要导向开始指向城南区域。本项目所在的城北片区，土地少，离老城近，机会明显。 (4)成交价 江油一般住宅的销售价格集中在3200-4000元/㎡，根据区位不同，价格有差异，以城东工业开发区价格最低。本项目所在城北片区的楼盘价格普遍在3700元/㎡左右，久盛华庭因产品为板式小高层、多层，价格在4200-5500元/㎡之间。 (5)面积区间 各楼盘面积区间以70-120平米居多，城南个别楼盘含有大户型设计，甚至别墅。 (6)主力户型 各项目主力户型均为100平方米左右的小三室，对于这个县级城市而言，需满足三代同堂需求的客群更多。 去化速度 地震后导致居民对住宅大量需求，2011年达到了高峰，一系列调控政策的出台，观望情绪浓厚。消费者更注重性价比。 从本项目周边楼盘来看，滨江华城因开发商是本地最大的开发商，销售的群带关系较多，基本销售完，去化速度也较快；久盛华庭因价格高，虽然产品好但去化很慢，销售约50%。市面上很多楼盘处于交房阶段但仍有房源在售。 客群定位分析 1、城市居民消费偏好及特征 消费习惯 解放碑周边是江油唯一成熟的商圈，历史久，业态丰富，品牌聚集，直径范围约1.2公里，消费方便，在市民心中地位稳固。目前其它区域商业不成气候，人气显然不足。 市民消费较为频繁，但消费层次普遍不高，大多为中低消费。 消费偏好 市民的本地品牌保护意识强，对外来品牌的接受度差，喜欢外出消费（绵阳、成都）。 市民消费一般集中在下午，商场活动喜欢在晚上进行。喜欢结伴购物。 消费实力 城镇居民2012年人均消费为14823元。对品牌的关注度一般，看重性价比。 消费结构 物质消费多于精神消费，更多偏重餐饮、日常用品、服装，休闲娱乐更容易为年轻人接受。 2、商铺投资客群定位分析 投资群体 投资客户偏少，基本无外来投资人群。因本地投资机会少，存在本地人在外地投资的情况。 投资偏好 对中心城区成熟的商业圈投资兴趣更高，更关注传统的沿街底商、面积小的物业。 固定返收益的新型销售模式得到投资客户的高度认可。 资产总价低、收益稳定是多数人的选择。 投资观念 投资客户具有传统的投资观念，投资行为稳健，看重长远发展以及稳定的回报。 五、项目市场机会分析 1、从项目入市时间上分析 目前江油房地产发展程度介于起步到快速发展之间，初步具备快速发展的条件，但还不成熟，特别是消费者购买信心不强，投资观念落后。在政策调控的大背景下，大量开发商把目光和重心转向商业地产，未来商业销售竞争将会很激烈。 2.从地块位置上分析 该地块处于江油城北老城边缘地带。不属于传统黄金地段的范畴，也不属于城市重点发展区域。但该区域交通便捷，环境资源丰富。区域内无标杆性商业项目，整体营销水平平淡，商业竞争不强。对于营销策略而言，可操作的营销手段较多。 3、目前具备的机会条件 (1)专业的营销策划，为项目未来整体营销推广提供保障条件； (2)统一运营管理，为项目整体成形缩短时间，为后期顺利经营保驾护航； (3)以始为终的定位原则，目标性更强，思路更明确 (4)固定返租，增强客户信心，打消顾虑，区别于市面上普通商铺销售； (5)投资理财的全新模式，具备引领市场消费的条件； (6)多渠道营销，客源有保障. 六、项目定位建议 江油商业发展水平较缓，业态不丰富，真正意义的商圈未形成，但生活节奏缓慢，市民喜好吃耍，本项目结合市场竞争情况、市场需求及项目特点开展定位。 主题定位：餐饮娱乐休闲广场 ◆符合目的性消费特点； ◆结合地块特征及市场竞争偏向，需要特定业态整合、升级； ◆目标客户承租能力较高，承租时限较长； ◆以酒店为中心，以1万平米餐饮娱乐为主要特色的运营模式； ◆零售及部分服务业态，可在项目一期商业中进行补充。 七、产品定位建议 1、业态定位建议： （1）功能定位：餐饮功能、