海南“滨海贵族温泉花园”项目可行性研究报告119p.docVIP

海南“滨海贵族温泉花园”项目 可 行 性 研 究 报 告 二○○八年七月  海南“滨海贵族温泉花园”项目 可行性研究报告 总经理 黄群秋 高级工程师 副总经理 高越 高级工程师 造价工程师 项目审核人 黄群秋 高级工程师 项目负责人 侯莉娟 注册房地产估价师 项目成员 徐灿 注册咨询工程师 造价工程师 房地产估价师 符军 注册咨询工程师 陈咏梅 注册资产评估师 海南省建行技术经济咨询公司 目 录 第一章 总 论 6 一、项目背景 6 （一）项目名称 6 （二）项目建设单位 6 （三）项目建设背景 7 二、可行性研究报告编制概况 8 （一）编制单位 8 （二）可行性研究报告编制依据 8 （三）研究工作的主要内容及范围 10 （四）研究工作的目的 10 三、项目概况 11 （一）项目位置 11 （二）建设规模与目标 11 （三）主要建设条件 12 （四）项目投入总资金及效益情况 13 （五）主要技术经济指标 13 （六）结论与建议 14 第二章 项目市场分析 16 一、宏观经济环境分析 16 （一）我国房地产市场概况及发展方向 16 （二）我国房地产市场的发展方向 18 二、海南省房地产市场现状及发展方向 24 （一）海南省房地产市场现状 24 （二）海南省房地产市场发展方向 25 三、海口市商业用房市场形势分折 26 四、海口市商品住宅用房市场分析 27 五、项目周边楼盘市场分析 30 六、项目市场前景分析 30 （一）项目SWOT分析 30 （二）项目目标市场定位 33 第三章 建设地址及建设条件 36 一、区位环境 36 二、自然条件 36 （一）气象条件 36 （二）地形地貌 37 （三）工程地质 37 （四）水文地质 38 （五）地震及其它自然灾害海 38 三、外部配套条件 38 四、社会配套条件 39 第四章 工程建设方案 41 一、工程项目组成 41 二、建筑工程 42 三、结构工程 48 四、给排水工程 52 五、电气照明工程 54 六、通讯传输智能化系统（OAS） 59 七、暖通设计说明 63 八、消防工程 67 九、人防工程 78 十、建筑防雷工程 84 十一、燃气工程 86 第五章 节约能源 87 一、节能设计依据 87 二、建筑节能措施 87 三、空调节能措施 88 四、给排水节能措施 88 五、电气节能设计措施 89 第六章 环境影响及环境保护 91 一、环境质量标准依据 91 二、建设地点环境现状 91 三、项目主要污染源及污染物 91 （一）建设期 91 （二）运营期 92 四、综合治理措施 93 （一）水污染治理措施 93 （二）固体废弃物治理措施 93 （三）声环境污染治理措施 93 （四）大气环境污染治理措施 94 （五）生态环境保护措施 94 五、环境影响评价 95 第七章 项目组织管理与劳动定员 96 一、管理组织及劳动定员 96 （一）管理组织 96 （二）人员培训 97 二、项目建设管理 97 （一）企业管理 97 （二）工作制度 97 （三）岗位职责 97 第八章 项目实施进度及建议 100 一、进度计划安排 100 二、项目实施进度计划 100 第九章 投资估算及资金筹措 102 一、估算的内容与原则 102 （一）估算的内容 102 （二）估算编制原则及依据 102 （四）资金筹措 104 第十章 财务分析与评价 106 一、评价的依据和基本数据 106 二、销售收入与经营税金估算 106 （一）销售收入 107 （二）营业税金 107 （三）土地增值税 107 （四）所得税 108 （五）总成本费用 108 （六）损益预测 108 （七）贷款偿还期预测 108 （八）现金流量预测 109 （九）财务评价指标 109 （十）财务平衡 109 （十一）盈亏平衡 109 （十二）财务评价结论 110 第十一章 项目风险分析 111 一、经营风险及对策 111 二、政策风险及对策 112 三、市场风险及对策 113 第十二章 结论及建议 116 一、主要结论 116 二、几点建议 117 附表： 1、项目总投资估算表 2、投资计划与资金筹措表 3、销售收入与经营税金及附加估算表 4、损益表 5、项目资本金财务现金流量表 6、全部投资现金流量表 7、长期借款还本付息明细表 8、资金来源与运用表 9、财务评价汇总表 附件： 1、建设单位营业执照副本复印件 2、《房地产开发企业暂定资质证书》复印件[2006]琼建房开证暂字第5112号 3、海口市国用（2004）第000114号复印件《中华人民共和国国有土地使用证》 4、《海口市建设用地规划许可证》复印件（编号：2005257） 5、《海口市建设工程规划临时