北京亿城大连软件园项目市场可行性研究报告20090402 NXPowerLite.pptVIP

2007年价格：5286元/平米 2008年价格：6273元/平米 价 格 增 幅：18.7% 甘井子区住宅供求变化与价格走势 住宅分区市场比较 28.97 42.1 去化面积（万㎡） 0.02 0.71 2007 2.87 83.1 2008 供求比 新增供应面积（万㎡） 中山区 9.89 12.79 去化面积（万㎡） 0.06 0.78 2007 0.65 6.43 2008 供求比 新增供应面积（万㎡） 西岗区 145.83 207.13 去化面积（万㎡） 1.65 343.14 2007 1.68 245.16 2008 供求比 新增供应面积（万㎡） 甘井子区 56.34 78.67 去化面积（万㎡） 0.76 59.94 2007 1.44 80.89 2008 供求比 新增供应面积（万㎡） 沙河口区 2007年整体供求比1.14，中山区、沙河口区、西岗区分别呈现供不应求态势。 2008年整体供求比1.67，沙河口区供求比1.44，低于全市水平。 市区土地供应不足 住宅市场整体供大于求 市区住宅存量500-600万，正常去化需要2年左右时间。 住宅价格出现下探迹象 市区土地消化存量 供大于求短期仍将持续 极有可能出现10%降幅 源于大连市区的资源稀缺性和土地稀缺性，长期看好。 外向型住宅市场对外来人群依存度较大，市场风险较普通城市要大。 可能出现以价换量的局面，短期内（1-2年）压力较大。 沙河口区存量低于市区平均水平，可作为拿地首选区域，甘井子区次之。 大连市区房地产市场研判 现状 未来 大连人购房区域性很强，讲究15分钟生活圈。 因此，我们将目光聚焦于软件园区域…… 泛软件园区板块构成 高新区 9300元/m2 学府区板块 11000元/m2 大山村板块 7000元/m2 软件园板块 10000—13000元/m2 根据住宅项目所处区域 按客户传统认知心理划分： 软件园板块 学府区板块 大山村板块 高新区板块 1 2 3 4 5 6 本案 7 1 1、大有恬园2期 2、壹品漫谷 3、中海华庭 4、斯坦福院落 5、东方圣荷西 6、宅语原 7、华兴尚园 泛软件园区项目分布 6800 288 2008.12 多层 5.03 2.8 大连宜兴房地产开发集团有限公司 华兴尚园 1.37 1.34 1.94 1.8 2.98 2.40 容积率 6800 高层6800 小高层7400 别墅8600 小高层10800 多层13000 11000 13000 别墅16000 高层9300 均价 （元/㎡) 大有房地产 友谊合升房地产 誉园房地产 亿达地产 亿达地产 中海地产 开发商 1036 2007.9.22 高层 20.2 东方圣荷西 软件园 1200 2008.9.1 高层住宅/高 层公寓/别墅 10.46 中海华庭 高新区 板块 项目名称 建筑面积 （万㎡） 产品形态 开盘时间 总户数 宅语原 7.00 高层 2007.7.28 1095 学府区 斯坦福院落 6.4 多层/小高层 2007.7.22 627 大山村 壹品漫谷 16 小高层/洋房 /叠拼别墅 2007.5.9 1200 大有恬园2期 16.7 小高层/高层 2008.11 1732 泛软件园区项目分析 售罄 4800 2004-6 多层、小高 22.4 16.2 沙河口东 城市花园 尾盘 8000 2006-10 小高、高层 15.3 13.5 甘井子西山 假日风景 — 6800 2008-8-31 小高层、高层 131 45.6 开发区沿海 海中国 2007 华润 54% 14000/9000 2007-6 联排别墅、高层 13 10 沙河口区泛星海 大华御庭 2007 大华 推78套 销售70％ 23000 2008-9-10 联排别墅、多层 24.28 12.14 沙河口区星海湾 星海湾壹号 开发商 入连时间 在售项目 所在区域 占地面积 （万平米） 建筑面积 （万平米） 产品类型 开盘时间 项目价格 （元/平方米） 销售 情况 万科 2004 溪之谷 甘井子区西山 37 40 多层、小高层、别墅 2007-9-9　 8300 41％ 魅力之城(亮相) 甘井子机场新区 20 40 高层、小高层 2003-28　 7000 — 中海 2007 中海·华庭 高新园区 4.3 10.4 高层公寓、别墅 2008-11-30 9300 推100套 销售80％ 中海·英伦观邸 沙河口区新生路 8.7 14 联排别墅、高层 小高 尚未开盘 待定 — 异地品牌开发商项目情况 品牌开发企业进驻启示 品牌开发企业项目顺应城市北进西拓战略，市区土地未来竞争激烈。 品牌开发企业的进入提升了大