亚豪2010北京博悦府项目阶段营销推广方案.pptVIP

04 01 如何做— 在有的放矢的策略运用中解决问题 项目营销核心策略 项目销售策略执行 项目推广策略执行 项目营销推广计划 04 项目营销核心策略 策略之形象——服务升级 项目营销重启，在项目即将接近现房销售阶段，项目降价反而会对项目的销售造成不利，因此必须拔高项目拔高形象，借高端物业形象即将兑现之时，借此营销重启的机会，项目销售服务的流程和销售服务规范必须也应该与项目的高端形象气质相匹配。 策略延展：高端豪宅销售系列培训 结合亚豪高端豪宅的销售经验和案场销售流程对于博悦府项目未来的销售进行服务品质升级时项目的重要手段。 销售礼仪形象培训； 销售流程规范设计； 04 项目营销核心策略 策略之现场——情景体验 项目本次销售重启与之前相比，现场建筑立面、样板间以及园林环境的到位，是项目与之前相比最大的不同，这也是项目高端物业形象塑造的一个重要铺垫，因此通过营销活动安排和销售动线的设计让现场的建筑立面、样板间以及园林景观成为项目的销售道具。 策略延展：一场活动 项目营销重启，对于新客户而言需要一个机会来认识博悦府，而对于老客户而言项目经过两三个月的苦练内功之后的实景现房将是对于业主的最大惊喜和期待，因此通过一场活动来宣告博悦府的辉煌落成，也是在区域市场的一次惊艳亮相。 博悦之夜 感恩大兴——博悦府项目竣工答谢庆典； 活动时间：10月上旬（国庆期间） 活动地点：项目现场1、2#楼之间 活动思路：在项目样板间、园林环境到位后在国庆长假期间，邀约在项目的已签约老业主，以及认购未签约的准业主，以及前期来访的意向客户。在博悦府项目现场举行客户答谢活动，活动现场有文艺表演以及惊喜抽奖活动。 活动预算：20万 04 项目营销核心策略 策略之竞品——借势搭车 项目未来的销售期内金地仰山和旭辉紫郡的大户型产品将是项目的主力竞争项目，且两个项目正处于集中开盘 强销阶段，因此借势搭车是博悦府项目在自己的常规推广之外，吸引市区来大兴升级置业客群的重要手段。 策略延展：系列PK 作为未来区域内大户型产品的主要供应项目，本项目可以通过与金地仰山和旭辉紫郡两项目的价值比较来突显项目成熟区域的成品大宅的产品价值点，因此针对项目成熟区域配套中的教育、地铁和居住环境的私密性进行集中宣传。 教育PK——北京小学 交通PK——咫尺地铁 环境PK——纯粹私密 博悦府项目阶段营销推广方案 01  博悦府项目作为自我司09年4月接手项目的前期定位及产品策划工作以来，对于博悦府项目致力打造“面向区域升级置业人群的舒适型私密大宅”的高端物业形象一直是项目合作各方共同努力的目标和方向。 2010年3月20日项目顺利开盘销售 ，博悦府项目低调亮相，在项目前期适逢市场价格的快速上涨阶段，项目认购者踊跃。为了保证项目能够实现最大化的利润回收，项目适当地控制了销售节奏。开盘后至5月中旬前累计实现签约71套。累计销售总金额1.85亿元。 随着2010年4月开始宏观调控政策的陆续收紧，在5月份市场成交开始萎缩，市场成交量开始下降，客户置业和投资热情开始低落，进而开始观望。博悦府项目前期的低调和控制节奏成为了项目在调控下逆势销售的掣肘，因为低调使得市场关注度不够，区域市场的升级购买力无法充分吸纳，城区客户更是对项目知之甚少。由于控制节奏使得项目在市场下行空间时无法快速出货。 自5月份以后博悦府项目的销售开始下滑，6月、7月连续两月0成交。在当期不利的市场环境下，项目营销团队与开发团队在6月份就项目在调控期的营销思路进行了沟通，并就项目未来的运作达成了共识，即在市场价格开始下行阶段，通过项目的工程节点和现场环境的打造来提升博悦府的市场关注度和产品价值点，以达到通过价值品质的提升和现场环境的营造来最终兑现项目区域舒适型私密大宅的高端物业形象。 12.31 3.20 6上旬 7月底 9月底 进场接电 开盘销售 立面落成 售楼处搬迁 样板间园林到位 截止开盘前项目累计来电1361组，累计来访1052组，意向客户283组，其中住宅278组，叠拼5组； 黄村东西大街灯箱，现场工地围挡；三大网站的网络详情页； 项目在没有任何折扣的情况下，项目以18374元的均价累计成交71套，合计总金额1.85亿元； 黄村东西大街灯箱，现场工地围挡，画面内容持续上档；三大网站的网络详情页项目动态更新，博悦府项目热销信息释放； 项目来电来访下降明显，每天电访量均在个位数。同时出现部分退房客户，自开盘以来累计退房2套； 项目户外围挡及灯箱画面更换，三大网站详情页立面落成信息释放； 项目售楼处搬至现场叠拼首层，销售环境及销售动线