植村项目定位策划方案.docVIP

植村项目定位策划方案 项目名称：阳光生活城 发展投资商：广州经邦投资有限公司 物业管理：广州品慧物业管理有限公司 ---------------2008年4月-----植村项目组---------------- 目录 一、前言 二、项目定位 1、整体市场态势分析 2、项目SWOT分析 3、项目定位 三、消费者群体及目标客户群体分析- 1、消费者群体分析 2、目标客户群体分析 四、项目产品策略 1、项目产品策略思路 2、业态规划建议 3、项目平面分布图设想方案 4、三个平面分布图设想方案分析及比较 五、项目价格策略 1、各区域产品价值分析- 2、商铺定价原则 3、项目租金价格建议 4、项目管理费价位建议 5、项目收益预测 6、项目租金收取方式 7、项目招商成本预算 8、项目收支平衡点 六、项目销售（租赁）推广策略 七、各阶段工作安排及推广策略 1、前期筹备期 2、内部登记期 3、全面招商期- 4、开业筹备期 5、开业 八、结束语 前言 本方案在经过充分的市场调研之后所得，对于项目定位为专业市场的不可行性，在《市场调研报告》里有陈述。所以本方案只针对项目定位为零售百货购物广场的可行性而进行陈述及论证。 二、项目定位 1、整体市场态势分析---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- （1）、 番禺区在广州市南拓的发展战略的影响下，近几年的发展强劲，大石作为番禺连接广州市区的桥头堡，发展更是神速，特别是房地产和饮食方面。在商业地产行业，近几年发展起来的专业市场有：五洲装饰世界、迎宾豪泰酒店用品城、迎宾路汽车专卖、吉盛伟邦家居博览中心、吉盛伟邦建材馆、红树湾家居城、大石家私城、沙溪五金塑料城，沙溪酒店用品城、锦绣茶品城等。零售商业有：洛溪新城吉祥路一带商圈，大石朝阳东路商圈、105国道大石段商圈，万博中心商圈等。 以上专业市场和零售百货商圈属于比较高端的商业形态，但大石工业区的商业形态仍处于初级形态，这就为我们的项目生存提供了生存空间。 （2）、 根据我们的调查，在番禺的其他工业发展比较好的地方，如旧水坑、小罗塘、石基等地方，零售商业形态也向购物中心及步行街转变，这就要求我们在项目的产品上要有比较高端的形象，才能树立商户对项目的信心及项目的品牌影响力。 （3）、根据番禺区及大石街道的规划，在汉溪—长隆—万博一带将成为番禺新城总部经济CBD商贸区、休闲度假区、大石礼村路口一带将成为大石新的零售商业中心、洛溪南埔一带将成为番禺的现代居住区，相关的社区商业配套将在未来几年完善。特别是汉溪—万博一带、大石礼村路口、地铁大石站商业中心的规划将对我们项目产生威胁，这就要求我们要在时间上要抢先，在定位上要准确，才能成功。 （4）、根据我们的调查，在南大路大石段包括礼村、植村和河村常住人口接近10万人，加上南大路所带来的外来客流足以支撑占地8000平方米的商业项目。 （5）、大石的商业地产的发展已相当成熟，商户的投资心态相当理性，在工业区投资对于他们来说是相当谨慎的，如何引导他们投资于我们项目，这需要有相当专业的宣传推广及招商策略及执行水平。 2、项目SWOT分--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- （1）、优势与机会 A、项目地处南大路，南大路是大石通往南村的必经之路，地理位置优越. B、人流量大，项目地处南大路大石段，该地段是大石工厂最多之处，常住人口接近10万。 C、先进的产品设计。项目采用步行街+购物中心的规划，是最具潜力的商业形态，将大石的零售商业整合升级，给消费者营造“购物+休闲+娱乐+饮食“的舒适环境。 D、项目占地面积达8000多平方米，具备了成为一个商圈的硬件条件，填补了南大路没有大型零售业的空白。 E、项目的业态有超市、大型餐饮、服装、鞋帽、手袋、化妆品、黄金珠宝、眼镜、精品、特色小吃、手机数码连锁、美容美发、小型休闲酒吧等，是大石地区综合性的购物广场。 F、旧工业厂房改造，顺应政府工业区升级改造的政策，有政府的支持，给项目的招商和经营带来政策上的机会。 G、项目具备有先进的策划、招商、管理理念，拥有专业的营运团队。 （2）、劣势与威胁 A、区位劣势，项目离传统的商业中