中国端砚文化村策划方案汇.doc

中国端砚文化村策划方案 目? 录 前?? 言. 5 一、项目自身条件分析. 6 1.1项目地块分析. 6 1.2项目经济指标. 8 1.3项目交通环境. 9 1.4项目的SWOT分析. 11 二、项目竞争力分析. 16 2.1竞争力的分析. 16 2.2竞争力的塑造. 17 三、中国端砚文化村的整体项目定位. 18 3.1市场形象定位. 19 3.2经营行业定位. 20 3.3旅游定位. 21 3.4产品类型定位. 21 3.5经营群体定位. 22 3.6消费群定位. 23 3.7投资群体定位. 23 3.8市场租赁价格定位. 24 四、功能规划建议. 25 4.1整体规划建议. 25 4.2商场布局原则. 28 4.3整体功能体系划分. 29 4.4各商业组团的划分. 32 【第一组团】端砚及文房四宝商品销售功能. 33 【第二组团】粤西特色商品销售功能. 35 【第三组团】主街（宋都御街）. 37 【步行街西主入口广场】. 39 【中心广场】. 40 【东广场】. 41 4.5参考资料. 42 五、商铺规划设计方案. 53 5.1现有规划设计方案修改建议. 53 5.2商铺装修建议. 54 5.3环境景观方案建议. 56 5.4智能化方案建议. 58 5.5其他细部规划建议. 60 六、物业价值提升策略. 64 6.1经营模式提升. 64 6.2主题装修提升. 69 6.3管理提升. 70 七、营销组合策略. 72 7.1租赁比例. 72 7.2产品组合. 73 7.3价格预期. 74 八、营销推广策略及部署. 75 8.1营销策略. 75 8.2招商策略. 75 8.3价格策略. 75 8.4广告策略. 75 8.5公关策略. 75 8.6推广策略. 75 九、资金回笼计划. 76 结?? 语. 77 ? 前?? 言 感谢贵司提供了一个如此宝贵的合作机会，这是发展商对我司能力的一个肯定。能够全程策划代理这样的全国性知名品牌的项目（中国端砚文化村），我司倍感荣幸，也倍受鼓舞。 在接到该项目后，我们就本项目的各方面特性，项目的整体定位，策划包装及租赁代理，立刻成立了专项小组，并即时展开了工作。通过对本项目进行了深入的剖析，以专业的市场调研为基础、以独到的见解为指引、以科学的操作作为手段、以利润最大化为目的、根据市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，并不断寻找项目品牌与产品背后所蕴藏的闪光点。最终，我们的问题得到了解答，并结晶成这份策划方案。我们相信，在中地行与志信公司的携手合作下，必能创出奇迹！ ? ? ? ? ? ? ? 一、项目自身条件分析 1.1项目地块分析 本项目位于端州一路与沙湖大道交汇处的黄岗镇白石村，北接321国道，南靠沙湖路，西临黄岗路，东依肇庆大桥及江滨东路。白石村是端砚文化的发源地，历史给白石人留下了独有的砚石文化痕迹和典故，现在走进白石村街头巷尾，仍随处可见家家户户雕砚的壮观场面。深厚的文化底蕴与成型的端砚作坊村落成为白石村得天独厚的一大亮色。本项目第一期开发的土地紧靠端州一路及西江流域，水陆交通极为便利且首期开发土地平坦，极具开发潜力。 ? 项目地块图片： 1.2项目经济指标 总建面积：22442㎡ 展览馆面积：8690㎡ 商铺建筑面积：13567㎡ 临时商铺建筑面积：1444㎡ 门楼建筑面积：70㎡ 商铺总数：341间 交铺时间：8月31日 装修期：9月1日——9月30日 开业时间：2004年10月1日 1.3项目交通环境 ???????? 端州一路交通现况 端州一路一直以来是端州的郊区，是端砚商家加工、销售一条街，缺乏其他经营类别，因此商业氛围不浓厚，周边围绕的主要是村落及自建的平房，给人的印象是脏、乱、差，且只有三条公交线路途径，交通状况不理想。直到2004年3月15日开始，端州一、二、三路全长7.28公里，改建工程正式动工，端州路的交通环境状况得到政府的重视及改善。 ???????? 端州道路交通网络的改善 端州大道、端州一、二、三路改建：东起321国道新线，西至工农北路，全长9.42公里，路宽分别是64、58、48米，端州大道在通过新321国道和三茂铁路时应采用立交处理，项目总投资1.2亿元。 目前，端州一路的花基大部已拆除。据了解，为提高道路的等级，市城区已实施改造的重点道路，侧平石将改用花岗岩，人行道也采用高质量、高档次的行人道砖铺设。部分道路正在进行花基带、人行道及管道的施工。工程将原来的公路全部扩建成双向八车道宽28米的沥青路。将原来的普通沥青改铺为进口沥青；人行道全部改为用花岗岩铺设，两边最宽10米，最窄也有5.5米以上。 ???????? 肇庆交通枢纽 本项目位于肇庆与其他市、县的重要交通咽喉位置，连接国道321线（广州至成都）、324线（福州至昆明）、四连线（