杭州某一写字楼项目可行性报告汇.docVIP

XXXXXXX项目可行性分析报告 一、项目概况 XXXXX项目由浙江XXXX房地产开发有限公司开发建设的。项目地块位于杭州市XXXXXX。紧接武林商圈中心地段，具有浓厚的商业氛围。项目占地13.6亩，总建筑面积为58055㎡。，由南北两幢17层与27层的塔楼及三层裙房组成。南侧27层塔楼为精装修的酒店式公寓，建筑面积约23000㎡；北侧17层塔楼为创业版写字楼，建筑面积约为11000㎡。本项目于2003年11月取得土地证，2004年10月取得规划许可证及施工许可证，2005年1月21日正式开工建设，目前已完成基础施工，进行主体工程建设阶段。预计2007年3月完工。本项目开发建设具有一定规模，引入超前的运作理念，共同打造武林商圈CBD，必将成为该区域内标志性建筑，同时给开发商带来了良好的社会效益和经济效益。 二、市场分析 宏观政策控制房价稳步发展 2005年虽是政府对房地产市场调控的一年，但从整体情况分析经过前期的各项措施的执行，基本达到了“中国房地产市场软着陆”的目标，稳定了市场“缓步增长”的发展目标，市场开始进入新的理性发展阶段。从长远看，房地产业作为国民经济的重要的支柱产业，作为地方政府尤其是杭州市经营城市的重要法宝，同时作为政府的终极市场目标，即“市场逐渐规范”与“保持与GDP一定的增长率”，在较长时间内房地产业仍将是政府和政策扶持的对象。 杭州房产——浙江省投资者的理想选择 杭州作为全省投资中心的地位不变，杭州的城市魅力目前正处于历史上最好的时期，城市的吸引力也在提高。在市场经济体制下，城市的行政级别越来越次要，重要的是城市成为方方面面的中心，具有相当强的幅射力和集聚效应。且杭州市对省内投资者有非常强的投资吸引力，主要表现在宜投宜居的特性上。因此，杭州房地产仍是省内投资者最佳的投资渠道。 近期数据显示：硬需求浮出水面 据7-9月的统计数据，八大区域成交量价齐升，7月份八大区域成交了1063套房源，均价为7163元/平方米；8月份成交1387套，均价为8067元/平方米；9月份（截至9月28日10点）成交了1883套，均价为8631元/平方米。9月的成交量是6月818套的一倍多。 从上述数据可以看出，9月份八大区域成交量已经与年初比较接近（2月份成交1690套，4月份成交1294套）。从各售楼处反馈的情况来看，如今的购房者绝大多数是自住型购房者。这说明经历6-8月三个月的调整后，市场硬需求逐渐浮出水面，成为楼市主力军。 项目周边楼盘销售势头良好 项目处于杭州武林商圈中心地段朝晖路与上塘路交叉口，周边武林商业中心、杭州游泳馆、在建的西湖文化广场等杭州高档、时尚娱乐消费汇聚，配套完善，区位优势无可比拟。与本项目一街相隔的绿城·深蓝广场写字楼部分建筑面积为3.5万㎡，酒店式公寓6.1万㎡，目前售价已达19000元/㎡，而且基本销售完毕。紧依本项目的广厦·绿洲花园于2004年9月开盘，销售价格在11800元/㎡阶段销售良好，但由于宏观政策的影响与项目本身品质如外立面不够时尚、户型面积规划不合理等方面的限制，在价格升至13000元/㎡后销售放缓。 与项目类似的两大楼盘销售尤佳 位于拱墅假山路与上塘路交界处的新青年广场，精装修的公寓均价为9100元/㎡，销售接近半数，简装修均价7900元/㎡，销售也超过1/3。而处于钱塘江南岸的龙禧国际的酒店式公寓均价在8100元/㎡左右，销售率在90%以上，且目前租赁市场也十分走俏。这说明稀缺的酒店式公寓具有很大的市场潜力。本项目与深蓝广场遥相呼应，深蓝广场高位价格的成功销售足以证明本地段酒店式公寓的市场需求还是很大的。 三、项目定位及优劣势分析 1．项目定位 中心地段、中心价值是成功商务人士、创业者工作室和投资者的明智选择 在产品品质方面我们将其定位为“次深蓝广场项目”,追求高品质\高附加值。在产品价值方面我们还是坚持以“中心地段，中心价值”为诉求点。在产品属性方面以商务和居住为一体的复合型高端物业为整体形象。在客户定位方面，针对周边区域办公人群特点,还是偏向于商务性质，加大SOHO人群的购买热情，所以在目标客户群方面我们的目标是成功商务人士、成长型公司、创业者工作室、追求新都市生活方式的白领和投资者。 2、产品规划 锲合市场 务实做派 产品规划采取了完全锲合市场需求、适度超前的务实思路。朝晖路本项目附近800米内的其他楼盘的商业用房由于规划设计局限，经营餐饮有诸多限制，而附近5座大型写字楼和4个大型住宅小区集聚的人群餐饮消费市场非常可观包括。因此本项目的商铺规划成可自由划分成小面积且具有独立的排烟管道。办公楼单层面积2800平方米，可以自由分割成客户所需面积，便于灵活销售40~60㎡/套。精装修的小户型酒店服务式公寓成为市中心稀缺资源，销售总价低，使用投资两相宜，必定受到市场追捧。 3