沈阳新湖二期可行性分析研究报告汇.docVIP

新湖·北国之春二期 可行性分析 目 录 一、2003年沈阳房地产市场基本情况分析 ㈠2003年沈阳市房地产发展的宏观环境 ㈡2003年房地产市场开展的特点 二、2004年沈阳房地产走势分析 ㈠ 沈阳市房地产走势分析 ㈡ 沈阳市铁西区房地产走势分析 三、项目周边地产形式分析 四、本项目自身分析 ㈠自身项目SWOT分析 ㈡优势分析 ㈢劣势分析 ㈣机会点分析 ㈤问题点分析 五、周边竞争对手分析 ㈠ 竞争对手概况 1、鑫丰花园 2、示范和平家园 3、兴龙苑 4、博润公寓 ㈡竞争对手售价对比 六、本项目市场定位 七、本项目可行性建议 一、2003年沈阳房地产市场基本情况分析 ㈠2003年沈阳市房地产发展的宏观环境 有利的条件 ⑴国家政策层面有利于房地产发展，这为沈阳市扩大房地产投资和消费带来新的契机。 ⑵沈阳市整体经济环境较好。十六大提出的“大力振兴装备制造业”的重要举措为推动沈阳的经济快速发展创造了条件、奠定了基础。 ⑶经过2001年和2002年两年的调整，沈阳房地产市场已经步入稳定健康发展的新时期。房地产市场需求趋向扩大，为增量房市场快速发展提供巨大的空间。 ⑷大沈阳都市圈的建构和项目年的推行，为沈阳房地产的发展提供了新的动力源。 ⑸沈阳市城区建设的速度加快，极大地刺激住房市场需求。 ⑹开发潜力充分展现，为沈阳市房地产业发展提供了良好机遇和条件。 ⑺我国证券市场的形势有利于房地产市场。 不利的条件 ⑴土地储备制度运行没有得到进一步地完善。 ⑵沈阳市基准地价和新出让金标准出台，市场的承接力、居民的购买力和开发商的耐受力受到了重大的考验。 ⑶商品房的空置量较大，难以全部消化。 ⑷住房供应结构向中等收入家庭倾斜的调整任务比较艰巨。 ㈡2003年房地产市场开展的特点 1、老开发商新品迭出 在沈阳，华新、万科、新世界、城建、格林豪森等都可算上是沈阳房地产界的“元老”和“大腕”。其中，华新、万科、新世界更是全国性的品牌公司，其地产项目遍布全国。而这些大公司，其发展的意义不仅是为老百姓提供了优质的住宅产品，而且对一个区域性地区经济的发展和拉动更有不可低估的作用。因此，这些老公司的走向，不仅对楼市，对沈城的整个经济的发展都十分重要。 新开发商实力不凡 2003年相继亮相的新公司，也表现出了不凡的实力。这些公司中既有全国性的地产公司，如天安（中国），鹏利集团（上市公司）、中房集团；也有外地颇具实力的房地产公司，如浙江莱茵达集团、新湖集团；也有出手不凡的本地公司，如沈阳银基（上市公司）、新天龙房地产公司等。此外，具有美资背景的克莱斯特也是异军突起。还有外资公司——韩国SR。这些新的面孔都有一个共同的特点：起点高，实力雄厚。 正是由于这些新公司，新产品的加入，令整个市场锦上添花 产品升级具有更多的选择 其实，无论是老公司，还是新面孔，其不凡的表现，都促使整个沈阳的房地产的市场更加繁荣，产品品质更高，而购房者，则选择的机会更多。2003年沈城楼市最明显的特点，是产品多元化和产品本身的全面升级，使得购房者有了更多的选择。归纳起来2003年产品的主要特点： ⑴户型设计更加人性化，更为合理。 从高层产品来看，2003年新露面的克莱斯特国际花园、地王国际花园、SR新城等，都充分展现出了高端产品的特征，如克莱斯特国际花不但避免了高层住宅户型上的不利因素，还设计了独特的“L”型外飘窗，SR新城户型上减少进深，加大面宽，采光优越。还有河畔新城的四明户型设计等。 ⑵园区规划投入更大。 各大开发商早已不满足仅仅在园区种几棵树，或是植两块草地，而是园中有景，景中有情，情景交融，将西方园林与中国园林相结合，让业主随着置身于大自然的怀抱。如莱茵河畔的景观规划是由风格各异的组团组成。 ⑶是中低价位的产品品质不低。 如万科四季花城、格林梦夏、水榭花都等，都使整个市场都透出勃勃生机，沈阳房地产市场呈现出从未有过的繁荣和亮丽。 ⑷小户型供不应求。 随着房地产市场的发展，小户型在2003年呈现出了主流的形式。2003年的沈阳市，为发展的城建，拆迁工作大幅度展开，多数为货币动迁，由于工薪阶层的家庭数量较多，大部分家庭承受不起较大面积的楼房，并且有一部分收入较高的家庭也认为过大面积会造成浪费，由此转向购买小户型。 二、2004年沈阳房地产走势分析 ㈠ 沈阳市房地产走势分析 今年的房地产市场仍将持续升温，购房已成为消费领域的一大话题。对于今年的房地产市场的发展将有以下趋势： 低端启动，房地产已进入大众消费市场，小户型将更加走俏。 沈阳市的房地产市场正处于一个快速发展期。在这个快速发展中有一个十分可喜的现象已经出现，即大众住房消费快速增长。这主要体现在大众住房消费日渐升温。如果把消费人群的结构画成一个金字塔的话，目前沈阳的住房消费呈现三角形的底部向上推进的情形。从购房主体来看，中、低收入人