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美达南京浅草明苑项目定位报告 一、项目介绍 一） 项目概况 1.地理位置 本项目位于南京市栖霞区，东临城市规划道路经五路，西、南两面为规划城市道路，北侧为农居用地。为迈皋桥原栖霞养鸡厂地块。 2.自然环境 西接长江，中傍玄武湖，东连紫金山，幕府山、聚宝山等如珠玉般散落其间，这就是城北令人艳羡的自然环境。尤其是幕府山风景区整治步伐的加快，人们对老城北的印象正逐渐改观，城北正成为和谐人居的新区域。 3.地形地貌 本项目地块呈不规则四边形，内部地势呈东高西低的缓坡。 二） 项目经济指标 项目总占地面积为56754.7平方米，总建筑面积为101084.2平方米，其中住宅面积为68433.29平方米，商铺面积为10789.82平方米。项目绿地率为36.8%，容积率为1.4,总户数为608户。 二、市场背景分析 一）城北城市规划概况 路网体系旧貌换新颜，交通配套逐步完善 随着和燕路拓宽改造工程的完成、地铁一号线的开通以及建宁路、红山路、玄武大道、玄武湖隧道、九华山隧道、龙蟠路快速化改造使得城北的路网体系更上一个新台阶，交通配套也更为完善。尤其是地铁一号线的开通，为城北居民的居住、生活带来无比的便利。无疑，城北楼市的发展也将随着地铁的开通，驶上前所未有的高速轨道。 未来在新增20余条道路，形快速干道、主干道、次干道、支路相组合的发达路网，同步增设公交站点，方便市民出行。(幕府山)燕(燕子矾)风景区西起上元门，东到燕子矶，北临长江，是南京主城绿地系统重要组成部分整个风景区被划分为“四区一园一带”，即燕子矶名胜游览区、劳山生态游览区、幕南景观休闲区、旅游服务区、白云石矿遗址公园和滨江休闲风光带。12万人左右。94.18 61.68 多层、小高层在区域内平分秋色 区域所处的市场发展阶段决定了区域的市场供应形式，区域内项目的供应类型为多层与小高层平分秋色，高层物业直到2004年才开始在区域市场内出现，且供应量极少，仅有东恒阳光嘉园有3栋的高层建筑以及的雯锦雅苑二栋高层建筑。区域市场在向更高一阶段不断发展。 表： 区域供应物业形态分类表 楼盘名称 多层 小高层 高层 墨香山庄 ★ ★ 雯锦雅苑 ★ ★ 东恒阳光家园 ★ ★ ★ 北苑之星 ★ 北城新风 ★ 壹城 ★ 月苑五村 ★ 109-136平方米左右的三房是区域内的主力供应 区域内开发项目定位与产品定位紧密结合，目前区域内以82-98平方米左右的二房与109-141平方米的三房为主力供应。其中三房的供应量最大，占整个区域总供应六成以上；二房比例其次，占总供应的三成的比例。 表： 区域主要项目最近新推房源供应比例表 项目 面积（㎡） 户数（套） 配比 东恒阳光家园 二房82-93.8 三房109-116 三房136 复式+跃层167-243 23 15 34 13 27% 18% 40% 15% 墨香山庄 三房104-112 跃层135-180 40 4 91% 9% 北苑之星 二房95-98 三房118-119 三房132-141 复式141-209 66 41 80 22 31% 20% 38% 11% 北城新风 二房83 二房92 跃层125-135 72 18 10 73% 18% 9% 雯锦雅苑 区域内景观房销售均价为5400-5700元/平方米，其他项目的均价在4900元/平方米左右 目前区域内在售景观房的整体均价水平保持在5400-5700元/平方米左右，其他项目的均价为4900元/平方米，北城新风由于目前还剩部分房源，楼层较高，均价在5000元/平方米。区域景观边缘的楼盘东恒阳光嘉园的销售均价在5700元/平方米。由于壹城项目为集体土地，目前尚未领到销售许可证，因此价格较底。 表3-4 区域内各项目在售均价表 楼盘名称 在售期次 在售均价（元/㎡） 墨香山庄 三期 5400 东恒阳光家园 三期 5700 雯锦雅苑 二期 5100 北苑之星 三期 4850 北城新风 一期 尾盘5000 壹城 一期 4000（集体土地） 区域内未来供应较小 从已知的数据看，目前区域内在售的项目基本都接近尾盘，根据已知数据，区域未来的供应量有30万平方米，其中壹城占了27万平方米左右。 表： 区域未来供应量一览表 楼盘名称 开发商 未来供应量（万㎡） 墨香山庄 南京玄武城镇综合开发有限公司 3.8 雯锦雅苑 南京金银房地产开发有限公司 0 东恒阳光家园 东恒集团国贸建设股份有限公司 0 北苑之星 南京城开集团 2 北城新风 南京金银房地产开发有限公司 0 壹城 南京金桥城镇综合建设公司 26.7 月苑五村 南京新月房地产开发有限公司 0 总计 ---- 32.5 （