金辉中央天骏初稿汇.pptVIP

项目SWOT分析之优势（S） 产品因素：产品规划设计良好，稀缺性多层能够搭建较高的价格平台 区位因素：地处政务文化新区，区位认可度高 环境因素：自然景观与人文景观均好，环境优势明显 开发商因素：开发商实力强，有能力塑造出较为完美的产品 规模因素：本案拥有较大规模，能够组织各种提升社区品质档次的小区配套与景观环境 项目SWOT分析之劣势（W） 项目地处政务区西南角，相对偏远，周边现居住氛围淡 ； 本案周边路网虽然通达，但是公交线路少，出行不便； 现有配套不尽完善，生活便利性较差； 距离合九铁路较近，噪音可能会对项目产生一定影响； 项目SWOT分析之机会（O） 合肥市场复苏，整体形势看好，消费者消费信心高涨 周边的配套不断完善，升值前景看好 目前合肥市刚性需求任然占据主流，存在较稳定的市场空间 消费者对政务区板块的认可度较高； 政务区整体拿地成本高，开发商合力抬升市场价格 项目SWOT分析之威胁（T） 总体而言，合肥市整体市场竞争大，各种类型产品集中推货量大；区域来看，周边竞争项目多，周期重叠性较强，分流大量客户； 有合肥是地震带之一的传言，消费者对高层的消费信心受到一定打击，可能对未来推广高层产生影响； 产品入市时机选择问题严重，客户有可供比较的参考因素 本案资源优化 就拿打高尔夫球来说，如果没有目标方向，不管我们以多完美的姿势将球挥出去，一切都将不得要领。 项目策略性思考与研讨 市场定位 物业市场定位 客群定位 分析消费者--目标群界定 分析消费者—目标群生活形态 事业有成，身家丰厚 注重生活品质—健康品位文化，渴望平静与安逸 阅历丰富，思想成熟；心态平和，行事稳重 希望对自我的认同能得到印证 曾经或现在仍是商界的风云人物 注重家庭，并追求自己喜爱的生活方式 总之，他们并非就是顶级的富豪，但他们是富裕人群中比较有品味的一群，追求自己独特的道德价值观和生活方式，是“享富”而非“显富”的尊贵一族。 目标群对住宅的需求 环境景观：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。要求小区环境的营造必须有主题特色，具有较高的欣赏价值和较多的文化艺术元素，强调小区景点须与物业风格相协调。 规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。 建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外空间的创造，其外形与色彩尤为引人。风格须能体现其尊贵形象，有主题特色及欣赏价值 。 文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。 目标群对住宅的需求 配套：社区教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备 智能化设施需求：基本智能化是指花园洋房区和屋内设有安全性的智能系统，可令生活更放心、更安全 物业管理服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。不仅只是一般的保安和环境管理服务，还要求保安系统全智能化，24小时严密地保护业主人身及财物的安全，对日常生活所需提供尽至尽美的服务，还应提供如理财等其它服务，令业主的生活轻松方便安全。 会所设施配套：不仅是居家之需要，同时亦是享受悠闲、享受亲情温暖之港湾，是显示其尊贵身份及地位。不再只是提供几样健身设备，更重要是会所设施能体现其优悠生活，对精神文化的追求，同时亦可体现住客的显赫身份。 功能定位 产品功能定位 形象定位 城市发展方向，政府规划重点 周边高档项目共同托市 建筑风格的特色和国际化，内部的精细、精致、经典的贵族化做工 国际级别的酒店会所，尊贵体贴的360度管家式服务 超阔空间户型，独特尊贵的豪华风格 符合目标群格调的健康、休闲、文化等特色，子女的国际化教育氛围 身份地位附加值层面 其他特色的卖点 挑战性的机遇 创意策略及发展 支持点 高端目标客户的心理归属与认同 纯自然规划 精细、精致、经典设计 项目素质本身 推广策略及发展 媒介策略--主题传播的媒介整合 项目功能定位前的思考 对于金辉中央天骏这样的大盘，仅仅通过简单的卖点梳理是不足以形成市场轰动效应，很难得到较理想的经济回报。如果不进行调性的拔升及形象的提高，不仅销售进度缓慢，而且销售价格较低。 对于大盘，想要达到拔升项目调性、提升项目品质及形象，有两个途径:其一，将项目核心卖点统筹到一个理论的高度，通过挖掘、推广这种理论来引起消费者的关注与热烈追捧； 其二，为项目量身定做一种鲜明的、有落脚的风情、概念，通过风情、概念的推广提升产品附加值。 这两者都是超级大盘推广惯用的手段。 为了使项目的价值大于价格，我们将从塑造产品形象、拔升产品调性入手，使金辉中央天骏真正达到“政务领袖 新古典艺术典范”这样的高度，以高度占领市场。 自我实现 尊重需求 社交需求 安全需求 生理需